Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an?

Was sie sind

Die Bank stellt das zugesagte Darlehen bereit und muss dafür Kapital vorhalten. Für den Teil, der noch nicht abgerufen ist, berechnet sie Bereitstellungszinsen. Sie sind unabhängig von den Sollzinsen und laufen zusätzlich. Berechnet werden sie ab dem Ende der bereitstellungsfreien Zeit bis zum vollständigen Abruf, meist monatlich auf den jeweils offenen Betrag.

Die bereitstellungsfreie Zeit

Sie liegt je nach Bank bei 6 bis 12 Monaten, gelegentlich auch bei 18 Monaten. Sie ist verhandelbar und kostet in der Regel einen kleinen Aufschlag auf den Sollzins oder gar nichts. Wer eine Bauzeit von 14 Monaten plant, sollte mindestens 15 bereitstellungsfreie Monate vereinbaren. Diese Verhandlung findet vor Vertragsschluss statt und ist danach nicht mehr möglich.

Die Größenordnung

Bei einem Satz von 3 Prozent im Jahr fallen auf 200.000 Euro nicht abgerufener Valuta rund 500 Euro je Monat an. Über 6 Monate sind das 3.000 Euro. Diese Summe entspricht bei vielen Vorhaben dem Honorar für ein Bodengutachten und eine Vermessung zusammen und wird trotzdem selten geplant.

Wie der Abruf gesteuert wird

Das Darlehen wird nach Baufortschritt abgerufen, in der Regel parallel zum Zahlungsplan des Bauvertrags. Wer den Zahlungsplan mit dem Bauzeitenplan abgleicht, erkennt früh, wann welche Beträge fließen. Sinnvoll ist, Eigenkapital zuerst zu verwenden und das Darlehen später abzurufen, solange die bereitstellungsfreie Zeit reicht. Danach dreht sich die Reihenfolge um.

Was sonst noch in die Bauzeitkosten gehört

Doppelte Wohnkosten, also Miete und Zinsen parallel, Baustrom und Bauwasser sowie die Versicherungen für die Bauzeit.

Zusammen erreichen diese Positionen bei einer Bauzeit von 12 Monaten schnell einen fünfstelligen Betrag.

Sie gehören in die Finanzierungsplanung und nicht in die Hoffnung auf einen zügigen Ablauf.

Für Sanierungen mit Förderung kommt hinzu, dass Fördermittel eigene Fristen für den Abruf haben.

Wer sie versäumt, verliert den Zuschuss, auch wenn die Maßnahme ordnungsgemäß ausgeführt wurde.

Ein einfacher Fristenkalender mit Bank, Förderstelle und Bauablauf verhindert beides und kostet eine Stunde Arbeit.

Zu prüfen ist außerdem, ob die Bank Teilauszahlungen ohne Gebühr vornimmt. Manche Institute berechnen je Abruf eine Pauschale, was bei 8 bis 12 Abrufen ins Gewicht fällt.

Auch die Frage, welche Nachweise die Bank je Abruf verlangt, gehört vor Vertragsschluss geklärt. Wer je Rate ein Foto und eine Rechnung einreichen muss, plant dafür Zeit ein, sonst verzögert sich die Zahlung an den Betrieb um 1 bis 2 Wochen.

Diese Verzögerung fällt auf den Bauherrn zurück, weil sie Verzug und im Extremfall eine Arbeitseinstellung auslösen kann. Wer die Nachweise vorbereitet, hält die Auszahlung innerhalb von 3 bis 5 Tagen und verhindert das zuverlässig.

Sinnvoll ist eine feste Ablage je Abruf mit Rechnung, Foto und Zahlungsnachweis. Sie dient zugleich als Baudokumentation und als Nachweis für die Bank.