Wie lange verjähren Mängelansprüche am Bau?

Die Fristen im Überblick

Für ein Bauwerk und für Planungs- oder Überwachungsleistungen dazu gelten 5 Jahre ab Abnahme. Für sonstige Werke gelten 2 Jahre, für Werke, deren Erfolg in der Herstellung einer Sache besteht, ebenfalls 2 Jahre. Wurde die VOB Teil B wirksam einbezogen, verkürzt sich die Frist bei Bauwerken auf 4 Jahre, bei bestimmten maschinellen und elektrotechnischen Anlagen auf 2 Jahre. Gegenüber Verbrauchern hält die Verkürzung in vorformulierten Bedingungen der Kontrolle in aller Regel nicht stand.

Was ein Bauwerk ist

Ein Bauwerk ist eine unbewegliche, durch Verwendung von Material und Arbeit hergestellte Sache. Erfasst sind auch Arbeiten an einem bestehenden Bauwerk, wenn sie für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind. Der Heizungstausch fällt darunter, das Streichen einer Wand nicht. Die Einordnung entscheidet über 3 Jahre Unterschied und wird deshalb regelmäßig zum Streitpunkt.

Der Sonderfall Arglist

Hat der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die Regelverjährung von 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Besteller vom Mangel und von der Person des Schuldners Kenntnis erlangt. Die Höchstfrist liegt bei 10 Jahren ab Entstehung, unabhängig von der Kenntnis. Arglist verlangt mehr als Nachlässigkeit: Der Unternehmer muss den Mangel gekannt und bewusst verschwiegen haben.

Hemmung und Neubeginn

Die Frist wird gehemmt durch Verhandlungen, durch ein selbständiges Beweisverfahren und durch Klage. Ein Neubeginn tritt bei Anerkenntnis ein, etwa durch eine vorbehaltlose Nachbesserung. Wer als Betrieb nachbessert und den Neubeginn vermeiden will, sollte ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht handeln und das schriftlich festhalten.

Was Bauherren daraus machen sollten

Eine Fristenliste mit Abnahmedatum je Gewerk und dem Ablaufdatum. Bei Einzelvergabe sind das 12 bis 18 Einträge mit unterschiedlichen Startdaten.

Eine Wiedervorlage 6 Monate vor Ablauf schafft Zeit für eine Begehung und für eine Mängelrüge, die noch Wirkung entfaltet.

Sinnvoll ist eine gründliche Begehung im vierten Jahr nach Abnahme, gern mit einem Sachverständigen. Die Kosten liegen bei 400 bis 900 Euro.

Sie ist eine der wenigen Maßnahmen, die sich fast immer rechnen, weil Mängel an Abdichtung und Fassade oft erst nach 3 bis 4 Jahren sichtbar werden.

Für Betriebe lohnt eine Rückstellung für Gewährleistung. Übliche Ansätze liegen bei 1 bis 2 Prozent des Umsatzes.

Wer sie nicht bildet, trifft Nachbesserungen aus dem laufenden Geschäft, und das trifft kleine Betriebe in schwachen Jahren besonders hart.

Zu bedenken ist außerdem die Kette zu den Nachunternehmern. Wer selbst 5 Jahre haftet, aber mit seinen Nachunternehmern nur 2 Jahre vereinbart hat, trägt die letzten 3 Jahre allein.

Deshalb gehört in Nachunternehmerverträge dieselbe Frist wie im Hauptvertrag, und der Vertragsschluss sollte zeitlich so liegen, dass die Fristen nicht auseinanderlaufen. Eine Verschiebung um 4 Monate zwischen den Abnahmen genügt, um am Ende ohne Rückgriff dazustehen.