Wie wird die Vergütung für einen Nachtrag berechnet?

Die gesetzliche Regel

Die Mehr- oder Mindervergütung ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Maßgeblich sind also die Kosten, die ein wirtschaftlich handelnder Unternehmer für die geänderte Leistung aufwenden muss. Nicht maßgeblich ist, was der Unternehmer im ursprünglichen Angebot kalkuliert hatte. Damit löst sich die neue Regel vom alten Grundsatz der Preisfortschreibung.

Die Urkalkulation als Alternative

Hat der Unternehmer bei Vertragsschluss eine Urkalkulation hinterlegt, wird vermutet, dass die daraus abgeleiteten Preise den tatsächlich erforderlichen Kosten entsprechen. Die Hinterlegung kostet nichts und schafft eine zweite, meist einfachere Berechnungsgrundlage. Sie sollte verschlossen bei einem Dritten oder beim Auftraggeber liegen und im Vertrag erwähnt werden. In der Praxis wird sie selten hinterlegt, und genau deshalb dauern Nachtragsverhandlungen so lange.

Was in einen Nachtrag gehört

Beschreibung der geänderten Leistung, Mengen, Einzelkosten für Lohn, Material, Geräte und Nachunternehmerleistungen, die Zuschläge und die Auswirkung auf die Bauzeit. Sinnvoll ist eine Gegenüberstellung von entfallender und neuer Leistung, damit die Mindervergütung sichtbar wird. Ein Nachtrag, der nur die Mehrkosten zeigt, wird regelmäßig gekürzt.

Die vorläufige Abrechnung

Kommt keine Einigung zustande und ordnet der Besteller an, darf der Unternehmer 80 Prozent der in seinem Angebot geforderten Mehrvergütung vorläufig abrechnen. Die endgültige Abrechnung erfolgt später, und ein zu viel gezahlter Betrag ist zurückzuzahlen und zu verzinsen. Diese Regel schützt die Liquidität des Betriebs und wird zu selten genutzt.

Übliche Größenordnungen

Nachträge liegen bei Einfamilienhäusern erfahrungsgemäß bei 5 bis 15 Prozent der Auftragssumme.

Bei Sanierungen im Bestand sind 15 bis 25 Prozent nicht ungewöhnlich, weil unter Putz und Estrich regelmäßig Überraschungen liegen.

Wer diesen Puffer nicht einplant, muss im laufenden Bau nachfinanzieren.

Für Bauherren lohnt eine Freigaberegel: Nachträge über 500 Euro nur schriftlich und nur durch den Bauherrn selbst.

Für Betriebe lohnt die zeitnahe Einreichung. Ein Nachtrag, der 4 Monate nach Ausführung kommt, wird schlechter bezahlt als einer, der vor der Ausführung vorlag.

Und beide Seiten profitieren davon, wenn die Bauzeitwirkung im selben Papier steht. Sonst wird über den Preis geeinigt und über den Termin gestritten.

Zu unterscheiden ist zuletzt zwischen geänderter und zusätzlicher Leistung. Eine geänderte Leistung ersetzt eine vereinbarte, eine zusätzliche kommt hinzu. Bei der geänderten ist die entfallende Leistung gutzuschreiben, bei der zusätzlichen nicht.

Wer diese Trennung im Nachtrag sichtbar macht, ersparte sich die häufigste Kürzung. Sie betrifft Positionen, bei denen der Unternehmer die Mehrkosten nennt, den Wegfall der alten Leistung aber nicht abzieht.

Sinnvoll ist eine dreispaltige Darstellung: entfallende Leistung, neue Leistung, Differenz. Sie macht den Nachtrag in 2 Minuten prüfbar und verkürzt die Verhandlung erheblich. Wer sie von Anfang an verwendet, hat am Ende der Bauzeit eine Nachtragsliste, die sich ohne Rückfragen in die Schlussrechnung übernehmen lässt.