Wie lange dauert ein Baugenehmigungsverfahren?

Woran die Frist hängt

Maßgeblich ist nicht der Eingang des Antrags, sondern die Vollständigkeit der Unterlagen. Die Behörde prüft zunächst, ob alles vorliegt: in NRW und Baden-Württemberg innerhalb von zehn Arbeitstagen, in Bayern innerhalb von drei Wochen (§ 71 Abs. 1 BauO NRW 2018, § 54 Abs. 1 LBO BW, Art. 65 Abs. 1 BayBO). Fehlt etwas, fordert sie die Unterlagen mit Frist nach. Die Entscheidungsfrist beginnt frühestens mit der Vollständigkeit. Werden die Mängel nicht rechtzeitig behoben, kann der Antrag als zurückgenommen gelten (NRW, Bayern) oder zurückgewiesen werden (Baden-Württemberg). Wer vollständig einreicht, verkürzt das Verfahren also am wirksamsten ganz zu Beginn.

Typische Dauern

Einige Länder schreiben feste Entscheidungsfristen ab Vollständigkeit vor: NRW sechs Wochen im vereinfachten und drei Monate im regulären Verfahren (§ 74 Abs. 2 BauO NRW 2018), Baden-Württemberg einen Monat im vereinfachten und zwei Monate im regulären Verfahren (§ 54 Abs. 5 LBO BW). Im vereinfachten Verfahren gilt der Antrag nach Fristablauf unter bestimmten Voraussetzungen als genehmigt (Genehmigungsfiktion): in Baden-Württemberg nach § 58 Abs. 1a LBO BW, in NRW für Anträge ab dem 01.09.2026 nach § 74 Abs. 3 BauO NRW 2018, in Bayern für Wohngebäude nach drei Monaten, gerechnet ab drei Wochen nach Eingang, wobei die Behörde die Frist einmal verlängern kann (Art. 68 Abs. 2 BayBO, Art. 42a BayVwVfG). Bei Vorhaben im Außenbereich, im Denkmalbereich oder mit Befreiungen vom Bebauungsplan dauert es meist länger, weil zusätzliche Zustimmungen einzuholen sind. Für Wohnungsbau, der nach dem sogenannten Bau-Turbo bis Ende 2030 vom Planungsrecht abweicht, braucht es die Zustimmung der Gemeinde; sie gilt erst als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten verweigert (§ 246e und § 36a BauGB). Bei der Genehmigungsfreistellung darf dagegen nach der Musterbauordnung und in NRW einen Monat nach Eingang der Unterlagen gebaut werden, wenn die Gemeinde kein Verfahren verlangt.

Was am häufigsten fehlt

Nachweis der gesicherten Erschließung, Entwässerungsplanung, vollständige Abstandsflächenberechnung, Stellplatznachweis und, soweit das Land ihn schon mit dem Antrag verlangt, der Nachweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz. Bundesrechtlich ist die Erfüllungserklärung dazu erst nach Fertigstellung vorzulegen, wenn das Landesrecht keinen anderen Zeitpunkt bestimmt (§ 92 Abs. 1 GModG). Bei Umbauten im Bestand kommen Bestandspläne hinzu, die nicht immer vorliegen. Wer sie fehlend bemerkt, sollte die Bauakte früh einsehen; die Gebühr dafür richtet sich nach dem örtlichen Gebührenrecht.

Wie sich das Verfahren beschleunigen lässt

Ein Vorgespräch bei der Bauaufsicht klärt, welche Unterlagen erwartet werden. Eine Bauvoranfrage führt zu einem Vorbescheid, der einzelne strittige Fragen vorab verbindlich klärt; die Gebühr richtet sich nach dem Gebührenrecht des Landes. Über den Vorbescheid muss die Behörde in NRW innerhalb von sechs Wochen entscheiden (§ 74 Abs. 2 BauO NRW 2018), in Baden-Württemberg innerhalb eines Monats (§ 54 Abs. 5 LBO BW). Beides verhindert, dass ein vollständiger Antrag an einer einzigen Grundsatzfrage scheitert.

Was in der Zwischenzeit möglich ist

Ausschreibung und Vergabe können parallel laufen, solange der Bauvertrag einen Rücktritt für den Fall der Versagung vorsieht.

Ohne diese Klausel schuldet der Bauherr bei freier Kündigung die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen. Für den noch nicht erbrachten Teil der Leistung wird vermutet, dass dem Unternehmer 5 Prozent der darauf entfallenden Vergütung zustehen (§ 648 BGB).

Sinnvoll ist außerdem, die Bindefrist der Angebote im Blick zu behalten. Sie steht im jeweiligen Angebot und sollte mit dem erwarteten Genehmigungstermin abgeglichen werden.

Wer die Genehmigung erst nach Ablauf der Bindefrist erhält, muss die Angebote erneuern und rechnet dann mit aktuellen Preisen.

Deshalb lohnt es, die Vergabe erst nach Vorliegen der Genehmigung abzuschließen und vorher nur den Wettbewerb vorzubereiten.

Zu bedenken ist zuletzt, dass auch nach der Genehmigung Zwischenschritte anstehen, etwa die Prüfung der Standsicherheitsnachweise und die Anzeige des Baubeginns.

Nach der Musterbauordnung und in NRW darf erst gebaut werden, wenn die Bescheinigungen über die geprüften bautechnischen Nachweise und die Baubeginnsanzeige vorliegen; die Anzeige ist mindestens eine Woche vor Baubeginn einzureichen (§ 72 Abs. 6 und 8 MBO, § 74 Abs. 6 und 8 BauO NRW 2018). Wer diese Schritte erst beim Lesen des Bescheids bemerkt, verliert die Zeit ungeplant.

Die Genehmigung selbst gilt nach der Musterbauordnung, in NRW und in Baden-Württemberg 3 Jahre, in Bayern 4 Jahre. Sie kann auf Antrag verlängert werden, wenn der Antrag vor Fristablauf bei der Behörde eingeht. Wer den Baubeginn verschiebt, sollte die Verlängerung rechtzeitig beantragen, weil eine erloschene Genehmigung ein vollständig neues Verfahren nach sich zieht.

Zu bedenken ist zuletzt der Zeitpunkt der Antragstellung im Jahreslauf. Wer im Herbst einreicht und im Frühjahr baut, nutzt die Bearbeitungszeit ohne Verlust.

Wer dagegen erst im Frühjahr einreicht, riskiert, dass Erdarbeiten und Rohbau in die kalte Jahreszeit rutschen, was bei Frost zusätzliche Kosten für Schutzmaßnahmen auslöst.