Wie lange dauert ein Baugenehmigungsverfahren?
Die Dauer eines Genehmigungsverfahrens entscheidet über den Baubeginn und damit über Zwischenfinanzierung, Materialpreise und Handwerkerkapazitäten. Sie lässt sich beeinflussen.
Bild: KI-erzeugtJe nach Land und Verfahren 6 Wochen bis 6 Monate ab Vollständigkeit der Unterlagen. Die Bearbeitungsfrist beginnt erst mit vollständigen Unterlagen, nicht mit dem Eingang des Antrags.
Woran die Frist hängt
Maßgeblich ist nicht der Eingang des Antrags, sondern die Vollständigkeit der Unterlagen. Erst dann beginnt die Bearbeitungsfrist. Jede Nachforderung setzt sie neu in Gang. In der Praxis vergehen zwischen erstem Eingang und Vollständigkeit häufig 4 bis 8 Wochen, weil Nachweise fehlen. Wer vollständig einreicht, verkürzt das Verfahren also am wirksamsten ganz zu Beginn.
Typische Dauern
Im vereinfachten Verfahren für Wohngebäude geringer Höhe sind 6 bis 12 Wochen üblich. Im vollständigen Verfahren mit Beteiligung mehrerer Fachbehörden sind 3 bis 6 Monate realistisch. Bei Vorhaben im Außenbereich, im Denkmalbereich oder mit Befreiungen vom Bebauungsplan dauert es länger, weil zusätzliche Zustimmungen einzuholen sind. Die Genehmigungsfreistellung endet dagegen meist nach einem Monat, wenn die Gemeinde kein Verfahren verlangt.
Was am häufigsten fehlt
Nachweis der gesicherten Erschließung, Entwässerungsplanung, vollständige Abstandsflächenberechnung, Stellplatznachweis und der Nachweis zum Gebäudeenergiegesetz. Bei Umbauten im Bestand kommen Bestandspläne hinzu, die nicht immer vorliegen. Wer sie fehlend bemerkt, sollte die Bauakte früh einsehen; die Gebühr liegt bei 20 bis 60 Euro.
Wie sich das Verfahren beschleunigen lässt
Ein Vorgespräch bei der Bauaufsicht klärt, welche Unterlagen erwartet werden, und dauert 30 Minuten. Eine Bauvoranfrage klärt strittige Punkte vorab verbindlich und kostet je nach Land 50 bis 500 Euro. Beides verhindert, dass ein vollständiger Antrag an einer einzigen Grundsatzfrage scheitert.
Was in der Zwischenzeit möglich ist
Ausschreibung und Vergabe können parallel laufen, solange der Bauvertrag einen Rücktritt für den Fall der Versagung vorsieht.
Ohne diese Klausel schuldet der Bauherr bei freier Kündigung die Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen.
Sinnvoll ist außerdem, die Bindefrist der Angebote im Blick zu behalten. Übliche Fristen liegen bei 14 bis 30 Tagen.
Wer die Genehmigung erst nach 4 Monaten erhält, muss die Angebote erneuern und rechnet dann mit aktuellen Preisen.
Deshalb lohnt es, die Vergabe erst nach Vorliegen der Genehmigung abzuschließen und vorher nur den Wettbewerb vorzubereiten.
Zu bedenken ist zuletzt, dass auch nach der Genehmigung Zwischenschritte anstehen, etwa die Prüfung der Standsicherheitsnachweise und die Anzeige des Baubeginns.
Diese Schritte kosten weitere 2 bis 4 Wochen und stehen als Nebenbestimmungen im Bescheid. Wer sie erst beim Lesen des Bescheids bemerkt, verliert die Zeit ungeplant.
Die Genehmigung selbst gilt in den meisten Ländern 3 Jahre und kann auf Antrag verlängert werden. Wer den Baubeginn verschiebt, sollte die Verlängerung rechtzeitig beantragen, weil eine erloschene Genehmigung ein vollständig neues Verfahren nach sich zieht.
Zu bedenken ist zuletzt der Zeitpunkt der Antragstellung im Jahreslauf. Wer im Herbst einreicht und im Frühjahr baut, nutzt die Bearbeitungszeit ohne Verlust.
Wer dagegen im März einreicht, verliert die Bausaison und beginnt erst im Herbst mit Erdarbeiten, was bei Frost zusätzliche Kosten für Schutzmaßnahmen auslöst. Winterbaumaßnahmen schlagen je nach Umfang mit 2 bis 5 Prozent der Rohbaukosten zu Buche.