Wie lange gilt eine Baugenehmigung?
Eine erloschene Baugenehmigung ist einer der ärgerlichsten Verluste im Bauablauf, weil sie ohne jede Handlung eintritt und ein vollständig neues Verfahren nach sich zieht.
Bild: KI-erzeugtIn den meisten Ländern 3 Jahre ab Zustellung. Sie erlischt, wenn nicht innerhalb dieser Frist mit der Ausführung begonnen oder die Bauausführung länger unterbrochen wird. Eine Verlängerung ist auf Antrag möglich.
Die Regelfrist
In den meisten Landesbauordnungen erlischt die Genehmigung, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach ihrer Zustellung mit der Ausführung begonnen wurde. Einzelne Länder sehen längere oder kürzere Fristen vor, weshalb der Blick in den Bescheid und in die Landesbauordnung nötig bleibt. Die Frist läuft ab Zustellung, nicht ab Erteilung, und Widerspruchsverfahren können sie hemmen.
Was Baubeginn bedeutet
Baubeginn ist mehr als das Aufstellen eines Bauzauns. Verlangt wird der Beginn der eigentlichen Bauarbeiten, also in der Regel der Aushub oder das Setzen der Fundamente. Reine Vorbereitungsmaßnahmen genügen nicht. Wer die Frist nur formal wahren will, sollte sich nicht auf Nebenarbeiten verlassen, sondern eine Verlängerung beantragen. Der Antrag ist formlos möglich und kostet eine geringe Gebühr.
Die Unterbrechung
Auch eine längere Unterbrechung der Bauausführung lässt die Genehmigung erlöschen, in den meisten Ländern nach 3 Jahren. Das trifft Vorhaben, die aus Finanzierungsgründen liegen bleiben. Wer eine Unterbrechung absieht, sollte sie der Behörde anzeigen und die Frist im Blick behalten. Ein Bauvorhaben, das im Rohbau steht und dessen Genehmigung erlischt, ist formell ungenehmigt und kann zur Beseitigungsanordnung führen.
Die Verlängerung
Sie wird auf Antrag erteilt, wenn die Genehmigung noch gültig ist und sich die Rechtslage nicht wesentlich geändert hat. Der Antrag muss vor Ablauf gestellt werden, denn eine erloschene Genehmigung lässt sich nicht verlängern. Üblich ist eine Verlängerung um 1 bis 2 Jahre. Die Gebühren liegen deutlich unter denen eines neuen Verfahrens.
Was bei einer Rechtsänderung passiert
Ändert sich in der Zwischenzeit das Baurecht, etwa durch einen neuen Bebauungsplan oder durch verschärfte Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes, kann die Verlängerung versagt werden.
Dann gilt für ein neues Vorhaben das neue Recht, und das kann die Planung erheblich verändern.
Sinnvoll ist deshalb, eine Wiedervorlage 6 Monate vor Ablauf zu setzen.
Sie kostet nichts und verhindert den teuersten aller Fristfehler im Baurecht.
Für Käufer eines Grundstücks mit vorhandener Genehmigung ist die Restlaufzeit ein Preisfaktor. Eine Genehmigung mit 6 Monaten Restlaufzeit ist deutlich weniger wert als eine mit 30 Monaten.
Deshalb gehört das Zustellungsdatum in die Prüfung vor dem Kauf, ebenso wie die Frage, ob bereits ein Baubeginn stattgefunden hat.
Zu unterscheiden ist die Geltungsdauer der Genehmigung von der Bindungswirkung eines Bauvorbescheids. Ein Vorbescheid bindet die Behörde ebenfalls meist 3 Jahre, ersetzt aber die Genehmigung nicht.
Wer auf einen Vorbescheid baut, braucht anschließend noch das eigentliche Verfahren, und dafür sollten weitere 3 bis 6 Monate eingeplant werden. Beide Fristen laufen unabhängig voneinander, und beide lassen sich nach Ablauf nicht wiederbeleben.
Für die Praxis genügt eine einfache Notiz in der Bauakte: Datum der Zustellung, Ablaufdatum, Wiedervorlage 6 Monate vorher. Drei Zeilen, die den teuersten Fristfehler im Baurecht ausschließen.