Wie lange gilt eine Baugenehmigung?

Die Regelfrist

Nach der Musterbauordnung und etwa in NRW und Baden-Württemberg erlischt die Genehmigung, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung begonnen wurde (§ 73 Abs. 1 MBO, § 75 Abs. 1 BauO NRW 2018, § 62 Abs. 1 LBO BW). Bayern sieht 4 Jahre vor, und der Bescheid kann dort eine andere Frist bestimmen (Art. 69 Abs. 1 BayBO). Der Blick in den Bescheid und in die Landesbauordnung bleibt deshalb nötig. Wer sicher planen will, rechnet ab dem Datum des Bescheids. Nach der Musterbauordnung und in Bayern hemmt ein Rechtsbehelf, etwa die Klage eines Nachbarn, den Fristlauf bis zur Unanfechtbarkeit der Genehmigung.

Was Baubeginn bedeutet

Baubeginn ist mehr als das Aufstellen eines Bauzauns. Verlangt wird der Beginn der eigentlichen Bauarbeiten, also in der Regel der Aushub oder das Setzen der Fundamente. Reine Vorbereitungsmaßnahmen genügen nicht. Wer die Frist nur formal wahren will, sollte sich nicht auf Nebenarbeiten verlassen, sondern eine Verlängerung beantragen. Der Antrag ist nach der Musterbauordnung und in NRW in Textform zu stellen, in Bayern schriftlich und in Baden-Württemberg elektronisch in Textform; die Gebühr richtet sich nach dem Gebührenrecht des Landes.

Die Unterbrechung

Auch eine längere Unterbrechung der Bauausführung lässt die Genehmigung erlöschen: in NRW nach mehr als einem Jahr, in Baden-Württemberg nach einem Jahr Unterbrechung nach Ablauf der Dreijahresfrist, nach der Musterbauordnung nach mehr als drei Jahren und in Bayern nach vier Jahren. Das trifft Vorhaben, die aus Finanzierungsgründen liegen bleiben. Wer die Arbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten wieder aufnimmt, muss das nach der Musterbauordnung und in NRW mindestens eine Woche vorher anzeigen, in Baden-Württemberg nach mehr als sechs Monaten (§ 72 Abs. 8 MBO, § 74 Abs. 8 BauO NRW 2018, § 59 Abs. 2 LBO BW). Ist die Genehmigung erloschen, ist das Weiterbauen formell ungenehmigt. Widerspricht der Bau dem geltenden Recht, kann die Bauaufsicht die Beseitigung anordnen, wenn sich auf andere Weise keine rechtmäßigen Zustände herstellen lassen (§ 80 MBO).

Die Verlängerung

Sie wird auf Antrag erteilt, wenn die Genehmigung noch gültig ist und sich die Rechtslage nicht wesentlich geändert hat. Der Antrag muss vor Ablauf bei der Behörde eingehen; dann kann auch rückwirkend verlängert werden. Eine erloschene Genehmigung lässt sich nicht verlängern. Wie weit verlängert wird, regelt das Land: in NRW jeweils bis zu einem Jahr, in Baden-Württemberg bis zu drei Jahre, in Bayern bis zu vier Jahre, nach der Musterbauordnung jeweils um drei Jahre (§ 75 Abs. 2 BauO NRW 2018, § 62 Abs. 2 LBO BW, Art. 69 Abs. 2 BayBO, § 73 Abs. 2 MBO).

Was bei einer Rechtsänderung passiert

Ändert sich in der Zwischenzeit das Baurecht, etwa durch einen neuen Bebauungsplan, kann die Verlängerung versagt werden.

Dann gilt für ein neues Vorhaben das neue Recht, und das kann die Planung erheblich verändern. Das betrifft auch die energetischen Anforderungen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz, ist in der Fassung anzuwenden, die bei Bauantragstellung galt (§ 111 Abs. 2 GModG). Ein neuer Antrag bringt deshalb auch die dann geltende Fassung mit sich.

Sinnvoll ist deshalb, eine Wiedervorlage 6 Monate vor Ablauf zu setzen.

Sie kostet nichts und verhindert den teuersten aller Fristfehler im Baurecht.

Für Käufer eines Grundstücks mit vorhandener Genehmigung ist die Restlaufzeit ein Preisfaktor. Eine Genehmigung mit 6 Monaten Restlaufzeit ist deutlich weniger wert als eine mit 30 Monaten.

Deshalb gehört das Zustellungsdatum in die Prüfung vor dem Kauf, ebenso wie die Frage, ob bereits ein Baubeginn stattgefunden hat.

Zu unterscheiden ist die Geltungsdauer der Genehmigung von der Bindungswirkung eines Bauvorbescheids. Ein Vorbescheid gilt nach der Musterbauordnung, in NRW und in Baden-Württemberg 3 Jahre, in Bayern 4 Jahre (§ 75 MBO, § 77 Abs. 1 BauO NRW 2018, § 57 Abs. 1 LBO BW, Art. 71 BayBO), ersetzt aber die Genehmigung nicht.

Wer auf einen Vorbescheid baut, braucht anschließend noch das eigentliche Genehmigungsverfahren mit eigener Bearbeitungszeit. Beide Fristen laufen unabhängig voneinander. Beide lassen sich auf Antrag verlängern, nach Ablauf aber nicht wiederbeleben.

Für die Praxis genügt eine einfache Notiz in der Bauakte: Datum der Zustellung, Ablaufdatum, Wiedervorlage 6 Monate vorher. Drei Zeilen, die den teuersten Fristfehler im Baurecht ausschließen.