Wann braucht ein Bauvorhaben eine Baugenehmigung?

Was ein Vorhaben ist

Vorhaben im Sinne des Baugesetzbuchs sind die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen. Bauliche Anlage ist alles, was mit dem Erdboden verbunden und aus Bauprodukten hergestellt ist. Darunter fallen auch Aufschüttungen, Stellplätze und größere Werbeanlagen. Die Nutzungsänderung wird am häufigsten übersehen: Wer eine Scheune zu Wohnraum macht, ändert die Nutzung und braucht eine Genehmigung, auch wenn kein Stein bewegt wird.

Zwei Ebenen, die getrennt zu prüfen sind

Die erste Frage lautet, ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Das richtet sich nach dem Bebauungsplan, nach dem Einfügen in die nähere Umgebung oder nach den Regeln für den Außenbereich. Die zweite Frage lautet, ob ein Genehmigungsverfahren durchzuführen ist. Ein Vorhaben kann genehmigungsfrei und trotzdem unzulässig sein. Wer nur die zweite Frage prüft, baut möglicherweise legal ohne Verfahren und rechtswidrig in der Sache.

Genehmigungsfreie Vorhaben

Die Landesbauordnungen führen Kataloge verfahrensfreier Vorhaben. Typisch sind Gartenhäuser bis zu einem bestimmten Rauminhalt, Terrassenüberdachungen bis zu einer bestimmten Tiefe, Einfriedungen bis zu einer Höhe und Solaranlagen auf Dachflächen. Die Grenzwerte unterscheiden sich erheblich, etwa beim Gartenhaus zwischen 10 und 75 Kubikmetern je nach Land. Verfahrensfreiheit entbindet nicht von der Einhaltung der materiellen Vorschriften wie Abstandsflächen und Brandschutz.

Das vereinfachte Verfahren

Für Wohngebäude geringer Höhe sehen viele Länder ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren vor. Die Behörde prüft dann nur einen begrenzten Katalog, meist Planungsrecht und Abstandsflächen. Die Verantwortung für den Rest liegt beim Entwurfsverfasser. Der Vorteil ist Zeit, der Nachteil eine geringere Prüftiefe, die Fehler erst bei der Bauabnahme oder im Streit mit dem Nachbarn sichtbar macht.

Was vor dem Antrag geklärt gehört

Sinnvoll ist eine Bauvoranfrage, wenn die planungsrechtliche Zulässigkeit unsicher ist. Sie kostet je nach Land 50 bis 500 Euro und bindet die Behörde meist für 3 Jahre.

Wer ohne Genehmigung baut, riskiert eine Nutzungsuntersagung und im Extremfall die Beseitigungsanordnung. Beides trifft den Eigentümer, nicht den ausführenden Betrieb.

Ein zweiter Punkt wird oft vergessen: Die Genehmigung erlaubt das Bauen, ersetzt aber keine privatrechtlichen Zustimmungen. Grenzabstände zum Nachbarn, Wegerechte und Vereinbarungen in der Teilungserklärung gelten unabhängig davon.

Für Umbauten im Bestand lohnt der Blick in die alten Bauakten. Sie liegen bei der Bauaufsicht, kosten eine Einsichtsgebühr von 20 bis 60 Euro und zeigen, was tatsächlich genehmigt wurde.

Häufig weicht der gebaute Zustand vom genehmigten ab. Wer das vor dem Umbau erfährt, kann es im selben Antrag heilen lassen, statt später eine eigene Legalisierung zu betreiben.

Der Zeitbedarf ist einzuplanen. Zwischen vollständigem Antrag und Bescheid liegen je nach Behörde und Verfahren 6 Wochen bis 6 Monate, und unvollständige Unterlagen verlängern das erheblich, weil die Bearbeitungsfrist erst mit der Vollständigkeit beginnt.