Wie stark steigen die Baupreise und wie wird das gemessen?

Was der Baupreisindex misst

Er erfasst die Preise, die Bauunternehmen für Bauleistungen verlangen, also Lohn, Material, Geräte und Zuschläge zusammen. Erhoben wird vierteljährlich für verschiedene Bauwerksarten, darunter Wohngebäude, Bürogebäude und Straßenbau. Er ist ein Preisindex und kein Kostenindex: Er zeigt, was am Markt verlangt wird, nicht, was ein Betrieb aufwenden muss. Für Preisgleitklauseln in Verträgen ist er die übliche Bezugsgröße.

Warum einzelne Materialien stärker schwanken

Materialpreise für Stahl, Holz und Dämmstoffe schwanken deutlich stärker als der Gesamtindex, weil sie an Rohstoff- und Energiemärkten hängen. Ein Anstieg von 30 Prozent bei einem Material schlägt aber nur anteilig auf die Bauleistung durch, weil Lohn und Gerät stabiler bleiben. Deshalb bilden Meldungen über einzelne Materialien die Entwicklung eines Bauvorhabens nur ungenau ab.

Preisgleitklauseln

Bei längeren Bauzeiten werden Klauseln vereinbart, die den Preis an einen Index koppeln. Sie sollten eine Bezugsgröße, einen Stichtag und eine Schwelle nennen, ab der angepasst wird. Ohne Schwelle entsteht Verwaltungsaufwand für kleine Beträge. Gegenüber Verbrauchern unterliegen solche Klauseln der Inhaltskontrolle und sind nur wirksam, wenn sie Erhöhungen und Senkungen gleichermaßen abbilden.

Was das für die Angebotsphase bedeutet

Bindefristen von 14 bis 30 Tagen sind üblich, weil Betriebe längere Zeiträume nicht kalkulieren können. Wer die Vergabe 4 Monate nach Angebotsabgabe abschließt, muss mit neuen Preisen rechnen. Sinnvoll ist deshalb, Ausschreibung und Genehmigung so zu takten, dass die Vergabe unmittelbar nach Vorliegen der Genehmigung erfolgt.

Wie man mit der Unsicherheit umgeht

Eine Reserve von 10 bis 15 Prozent in der Finanzierung deckt übliche Schwankungen und Nachträge ab.

Bei Vorhaben mit langer Vorlaufzeit lohnt eine höhere Reserve.

Sinnvoll ist außerdem, Gewerke mit langer Lieferzeit früh zu binden. Fenster und Haustechnik haben Lieferzeiten von 8 bis 16 Wochen.

Wer sie spät bestellt, verlängert die Bauzeit und zahlt zusätzlich Bereitstellungszinsen.

Für Betriebe gilt umgekehrt, dass zu lange Bindefristen das eigene Risiko erhöhen. Eine Bindefrist von 30 Tagen ist ein fairer Kompromiss.

Bei Materialien mit stark schwankenden Preisen lohnt eine Position mit Stoffpreisgleitung statt eines pauschalen Risikozuschlags.

Sie ist für beide Seiten fairer, weil sie in beide Richtungen wirkt und den Zuschlag auf das tatsächliche Risiko begrenzt.

Für Bauherren lohnt zuletzt der Blick auf die eigene Zeitplanung. Wer in einer Phase hoher Auslastung ausschreibt, erhält weniger Angebote und höhere Preise.

Die Zahl der eingehenden Angebote ist dabei ein guter Indikator: Kommen auf 5 Anfragen nur 2 Angebote zurück, ist der Markt eng, und Verhandlungsspielraum besteht kaum.

In solchen Phasen lohnt es, die Ausschreibung zeitlich zu strecken oder Gewerke zu bündeln, damit sie für die Betriebe attraktiver werden. Ein Auftrag über 3 Wochen zusammenhängender Arbeit findet leichter einen Anbieter als drei getrennte Aufträge über je 5 Tage. Der Preisvorteil aus der Bündelung liegt erfahrungsgemäß bei 5 bis 10 Prozent.