Wie hoch sind die Baunebenkosten bei einem Bauvorhaben?

Was dazugehört

Planung und Bauüberwachung, Statik, Bauantragsgebühren, Vermessung, Bodengutachten, Baustelleneinrichtung, Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation, Bauleistungs- und Bauherrenhaftpflichtversicherung, Zwischenfinanzierungs- und Bereitstellungszinsen sowie die Kosten für Außenanlagen, soweit sie nicht im Bauvertrag stehen. Bei Grundstückskäufen kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch hinzu, die streng genommen Erwerbsnebenkosten sind.

Größenordnungen

Planung und Überwachung liegen je nach Leistungsumfang bei 10 bis 15 Prozent der Bausumme. Statik und Nachweise bei 1 bis 2 Prozent. Bodengutachten bei 1.500 bis 3.000 Euro. Hausanschlüsse zusammen bei 5.000 bis 15.000 Euro, abhängig von der Entfernung zur Erschließung. Vermessung mit Lageplan und Absteckung bei 2.000 bis 4.000 Euro. Versicherungen für die Bauzeit bei 500 bis 1.500 Euro.

Was am häufigsten fehlt

Außenanlagen, Zufahrt, Terrasse, Zaun und Gartengestaltung sind selten Teil des Bauvertrags und kosten bei einem Einfamilienhaus schnell 20.000 bis 50.000 Euro. Ebenso häufig fehlen Küche, Innentüren in besserer Ausführung, Bodenbeläge oberhalb des vereinbarten Standards und die Erschließungsbeiträge der Gemeinde. Wer die Finanzierung ohne diese Positionen aufstellt, ist am Ende ohne Reserve.

Warum die Reserve so wichtig ist

Nachträge liegen bei Neubauten erfahrungsgemäß bei 5 bis 15 Prozent, bei Sanierungen höher. Zusammen mit unterschätzten Nebenkosten entsteht eine Lücke, die während der Bauzeit geschlossen werden muss. Eine Nachfinanzierung ist teurer als die Erstfinanzierung, weil Beleihungsspielraum fehlt und der Zeitdruck die Verhandlungsposition verschlechtert.

Wie sich das vermeiden lässt

Eine vollständige Kostenaufstellung vor Vertragsschluss, gegliedert nach Kostengruppen, mit einer Reserve von 10 bis 15 Prozent.

Der Aufwand liegt bei 3 bis 4 Stunden und ist die wirtschaftlich wirksamste Vorbereitung des gesamten Vorhabens.

Sinnvoll ist außerdem, Angebote für die drei größten Nebenkostenpositionen früh einzuholen.

Hausanschlüsse und Erschließungsbeiträge lassen sich bei Versorger und Gemeinde vorab erfragen.

Für die Bank ist eine vollständige Aufstellung ebenfalls von Vorteil, weil sie den Finanzierungsbedarf realistisch abbildet.

Wer nachfinanzieren muss, zahlt regelmäßig einen um 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte höheren Zinssatz als bei der Erstfinanzierung.

Zu bedenken ist außerdem die zeitliche Verteilung. Nebenkosten fallen überwiegend am Anfang an, also für Planung, Gutachten und Genehmigung, während die Baufinanzierung erst mit dem Baufortschritt abgerufen wird.

Wer dafür kein Eigenkapital vorhält, muss die ersten 20.000 bis 40.000 Euro anderweitig aufbringen. Diese Lücke am Anfang ist ein häufiger Grund dafür, dass Vorhaben ins Stocken geraten, bevor der erste Bagger anrückt.

Sinnvoll ist deshalb ein eigener Posten für Anlaufkosten in der Finanzierungsplanung, der vor dem ersten Abruf der Baufinanzierung verfügbar ist. Als Größenordnung genügen 5 Prozent der Bausumme, bei einem Vorhaben über 400.000 Euro also rund 20.000 Euro.

Wer diesen Posten führt, erkennt früh, ob das Eigenkapital für den Start reicht.