Wie lange dauert der Bau eines Einfamilienhauses?

Die Phasen und ihre Dauer

Planung und Vorbereitung dauern 3 bis 6 Monate, das Genehmigungsverfahren je nach Land und Verfahren 6 Wochen bis 6 Monate, die Ausschreibung und Vergabe 1 bis 2 Monate. Die eigentliche Bauzeit vom Aushub bis zur Bezugsfertigkeit liegt bei 8 bis 14 Monaten. Zusammen ergeben sich vom Entschluss bis zum Einzug meist 18 bis 30 Monate, bei Einzelvergabe eher am oberen Rand.

Der Ablauf innerhalb der Bauzeit

Erdarbeiten und Gründung 2 bis 4 Wochen, Rohbau 6 bis 10 Wochen, Dach 2 bis 3 Wochen, Fenster 1 bis 2 Wochen, Rohinstallation 3 bis 4 Wochen, Innenputz und Estrich 3 bis 4 Wochen plus Trocknungszeit, Ausbau 8 bis 12 Wochen. Die Trocknungszeit des Estrichs von 2 bis 4 Wochen wird regelmäßig vergessen und lässt sich nicht verkürzen, ohne Schäden am Bodenbelag zu riskieren.

Was die Bauzeit verlängert

Fehlende Entscheidungen des Bauherrn, späte Materialauswahl, Nachträge, Lieferzeiten für Fenster und Haustechnik von 8 bis 16 Wochen sowie Witterung. Frostperioden halten Erd- und Betonarbeiten an, und Winterbaumaßnahmen kosten 2 bis 5 Prozent der Rohbaukosten. Wer im Frühjahr mit dem Aushub beginnt, nutzt die Saison und vermeidet den größten Teil davon.

Warum die Bauzeit Geld kostet

Während der Bauzeit laufen Zwischenfinanzierung, Bereitstellungszinsen und häufig eine parallele Miete. Bereitstellungszinsen beginnen je nach Bank nach 6 bis 12 Monaten und liegen häufig bei 3 Prozent im Jahr auf den nicht abgerufenen Teil. Bei 200.000 Euro nicht abgerufener Valuta sind das 500 Euro je Monat, zusätzlich zur Miete.

Wie sich die Zeit steuern lässt

Ein Terminplan mit Entscheidungsstichtagen je Gewerk, aufgestellt vor Baubeginn.

Er benennt, wann welche Auswahl vorliegen muss, und verhindert die häufigste Ursache für Verzögerungen.

Sinnvoll ist außerdem, Gewerke mit langer Lieferzeit früh zu binden.

Fenster und Haustechnik gehören dazu und sollten spätestens mit dem Rohbaubeginn bestellt sein.

Für die Vertragsgestaltung empfehlen sich wenige verbindliche Termine statt eines vollständig verbindlichen Plans.

Drei Termine genügen: Baubeginn, geschlossener Rohbau und Fertigstellung.

Beim Verbraucherbauvertrag ist ein verbindlicher Fertigstellungstermin ohnehin Pflichtinhalt, oder bei fehlender Bestimmbarkeit die Dauer der Bauausführung.

Fehlt beides, ist die Baubeschreibung unvollständig, und die Lücke wird zugunsten des Bestellers ausgelegt. Ein Satz mit Datum verhindert das und kostet nichts.

Für die eigene Planung lohnt ein Puffer von 2 bis 3 Monaten zwischen geplantem Einzug und Kündigung der bisherigen Wohnung. Wer die Wohnung zu früh kündigt, zieht unter Zeitdruck ein und nimmt jedes Abnahmeprotokoll an, das ihm vorgelegt wird.

Dieser Puffer kostet einige Monatsmieten und ist regelmäßig günstiger als die Folgen einer übereilten Abnahme. Bei einer Verzögerung von 3 Monaten liegt der Unterschied schnell bei einem vierstelligen Betrag, gemessen an doppelten Wohnkosten. Diese Rechnung fällt fast immer zugunsten des Puffers aus.