Was ist der Unterschied zwischen Bestandsschutz und Genehmigung?

Was Bestandsschutz bedeutet

Eine Anlage, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung rechtmäßig war, darf weiter genutzt werden, auch wenn sich die Vorschriften später ändern. Der Schutz umfasst den Bestand und die bisherige Nutzung. Er verpflichtet den Eigentümer grundsätzlich nicht, auf den heutigen Stand nachzurüsten. Deshalb muss ein Gebäude von 1965 nicht die heutigen Anforderungen an Wärmeschutz oder Schallschutz erfüllen, solange nichts geändert wird. Ausnahmen sind ausdrückliche gesetzliche Nachrüstpflichten, etwa für die Dämmung der obersten Geschossdecke nach § 35 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz.

Wo der Schutz endet

Er endet bei wesentlichen Änderungen der baulichen Anlage und bei Nutzungsänderungen. Änderung und Nutzungsänderung sind eigene Vorhaben, für die das heutige Planungsrecht gilt (§ 29 Abs. 1 BauGB). Wird eine Scheune zur Wohnung, entfällt der Schutz für die neue Nutzung vollständig, und es gilt das heutige Recht. Ebenso bei einer Erweiterung oder bei einem Eingriff in die Konstruktion. Auch eine längere Unterbrechung der Nutzung kann den Schutz beseitigen, weil er an die tatsächlich ausgeübte Nutzung anknüpft.

Die Grenze zur Instandsetzung

Reparaturen und Instandsetzungen sind vom Bestandsschutz gedeckt, solange die Identität der Anlage gewahrt bleibt. Wird ein Gebäude dagegen so weitgehend erneuert, dass wirtschaftlich ein Neubau entsteht, gilt es als neues Vorhaben. Die genaue Grenze ist Einzelfallfrage und wird von den Gerichten unterschiedlich gezogen.

Die Wirkung im Energierecht

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz, stellt Anforderungen bei der Errichtung und bei bestimmten Änderungen im Bestand. Wer Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut und dabei mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betrifft, muss die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten (§ 36 GModG). Werden Fenster ausgetauscht oder eine Fassade gedämmt, gelten also die aktuellen Werte, auch wenn das Gebäude alt ist. Auch vor den gesetzlichen Nachrüstpflichten schützt der Bestandsschutz nicht: Oberste Geschossdecken ohne Mindestwärmeschutz und ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind nachträglich zu dämmen (§ 35 und § 69 Abs. 2 GModG). Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat; nach einem Eigentümerwechsel hat der Erwerber 2 Jahre Zeit.

Was Eigentümer prüfen sollten

Zuerst, ob der tatsächliche Zustand dem genehmigten entspricht. Abweichungen sind häufig und nicht vom Bestandsschutz gedeckt, weil dieser eine rechtmäßige Errichtung voraussetzt.

Die Einsicht in die Bauakte beantragen Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde. Gebühren und Bearbeitungszeit erfragen Sie am besten vorab dort.

Wer eine Abweichung findet, kann sie mit einem Antrag legalisieren lassen, solange sie materiell zulässig ist.

Vor jeder Sanierung lohnt die Frage, ob die geplante Maßnahme eine Anforderung auslöst. Sie entscheidet über Kosten von mehreren tausend Euro.

Bei Nutzungsänderungen kommen Stellplatznachweise, Brandschutz und Abstandsflächen hinzu, die im Bestand oft nicht erfüllt sind.

Deshalb ist eine Bauvoranfrage vor dem Umbau eines alten Gebäudes fast immer die günstigere Reihenfolge.

Für den Kauf eines Bestandsgebäudes gilt dasselbe. Der Verkäufer schuldet keine Aufklärung über jede Abweichung, wohl aber über solche, die er kennt und die für den Käufer erkennbar wesentlich sind.

Wer eine ungenehmigte Nutzung erwirbt, übernimmt das Risiko einer Nutzungsuntersagung. Die Prüfung der Bauakte vor dem Notartermin ist deshalb eine günstige Absicherung beim Immobilienkauf. Planen Sie dafür genug Vorlauf ein, denn Termin und Gebühren legt die Behörde fest.