Was ist der Unterschied zwischen Bestandsschutz und Genehmigung?
Der Bestandsschutz wird im Gespräch häufig als Freibrief verstanden. Tatsächlich ist er eng begrenzt und endet schneller, als die meisten Eigentümer annehmen.
Bild: KI-erzeugtDie Genehmigung erlaubt ein Vorhaben durch Bescheid. Der Bestandsschutz schützt eine einmal rechtmäßig errichtete Anlage vor späteren Anforderungen, endet aber bei wesentlichen Änderungen oder Nutzungsänderungen.
Was Bestandsschutz bedeutet
Eine Anlage, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung rechtmäßig war, darf weiter genutzt werden, auch wenn sich die Vorschriften später ändern. Der Schutz umfasst den Bestand und die bisherige Nutzung. Er verpflichtet den Eigentümer nicht, auf den heutigen Stand nachzurüsten. Deshalb muss ein Gebäude von 1965 nicht die heutigen Anforderungen an Wärmeschutz oder Schallschutz erfüllen, solange nichts geändert wird.
Wo der Schutz endet
Er endet bei wesentlichen Änderungen der baulichen Anlage und bei Nutzungsänderungen. Wird eine Scheune zur Wohnung, entfällt der Schutz für die neue Nutzung vollständig, und es gilt das heutige Recht. Ebenso bei einer Erweiterung oder bei einem Eingriff in die Konstruktion. Auch eine längere Unterbrechung der Nutzung kann den Schutz beseitigen, weil er an die tatsächlich ausgeübte Nutzung anknüpft.
Die Grenze zur Instandsetzung
Reparaturen und Instandsetzungen sind vom Bestandsschutz gedeckt, solange die Identität der Anlage gewahrt bleibt. Wird ein Gebäude dagegen so weitgehend erneuert, dass wirtschaftlich ein Neubau entsteht, gilt es als neues Vorhaben. Als Anhaltspunkt dient, ob mehr als die Hälfte der tragenden Substanz ersetzt wird. Die genaue Grenze ist Einzelfallfrage und wird von den Gerichten unterschiedlich gezogen.
Die Wirkung im Energierecht
Das Gebäudeenergiegesetz stellt Anforderungen bei der Errichtung und bei bestimmten Änderungen im Bestand. Wer mehr als 10 Prozent der Fläche eines Bauteils erneuert, muss die Anforderungen für dieses Bauteil einhalten. Werden Fenster ausgetauscht oder eine Fassade gedämmt, gelten also die aktuellen Werte, auch wenn das Gebäude alt ist. Der Bestandsschutz schützt vor Nachrüstpflichten, nicht vor Anforderungen bei freiwilligen Maßnahmen.
Was Eigentümer prüfen sollten
Zuerst, ob der tatsächliche Zustand dem genehmigten entspricht. Abweichungen sind häufig und nicht vom Bestandsschutz gedeckt, weil dieser eine rechtmäßige Errichtung voraussetzt.
Die Einsicht in die Bauakte kostet 20 bis 60 Euro und dauert wenige Tage.
Wer eine Abweichung findet, kann sie mit einem Antrag legalisieren lassen, solange sie materiell zulässig ist.
Vor jeder Sanierung lohnt die Frage, ob die geplante Maßnahme eine Anforderung auslöst. Sie entscheidet über Kosten von mehreren tausend Euro.
Bei Nutzungsänderungen kommen Stellplatznachweise, Brandschutz und Abstandsflächen hinzu, die im Bestand oft nicht erfüllt sind.
Deshalb ist eine Bauvoranfrage vor dem Umbau eines alten Gebäudes fast immer die günstigere Reihenfolge.
Für den Kauf eines Bestandsgebäudes gilt dasselbe. Der Verkäufer schuldet keine Aufklärung über jede Abweichung, wohl aber über solche, die er kennt und die für den Käufer erkennbar wesentlich sind.
Wer eine ungenehmigte Nutzung erwirbt, übernimmt das Risiko einer Nutzungsuntersagung. Die Prüfung der Bauakte vor dem Notartermin ist deshalb die günstigste Absicherung beim Immobilienkauf und dauert selten länger als 2 Wochen. Die Kosten liegen bei 20 bis 60 Euro Einsichtsgebühr, und die Unterlagen lassen sich vor Ort fotografieren.