Welche Raten darf ein Bauträger nach Baufortschritt verlangen?

Die Voraussetzungen der ersten Rate

Vor der ersten Zahlung müssen drei Dinge vorliegen: die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers, die Freistellung des Vertragsobjekts von Grundpfandrechten, die nicht übernommen werden, und die Erteilung der Baugenehmigung, soweit sie erforderlich ist. Fehlt eines davon, ist keine Rate fällig. Der Notar überwacht das und gibt die Zahlung erst frei, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Staffelung nach Bauabschnitten

Die Vergütung wird in Teilbeträgen nach Baufortschritt abgerufen, gestaffelt nach festen Prozentsätzen. Beginn der Erdarbeiten, Rohbaufertigstellung, Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation, Fenster mit Verglasung, Innenputz, Estrich, Fliesenarbeiten, Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung. Zusammen ergeben die Abschnitte 100 Prozent, und der Abruf darf in höchstens sieben Teilbeträgen erfolgen.

Der Einbehalt bis zur Fertigstellung

Ein Teil der Vergütung bleibt bis zur vollständigen Fertigstellung offen. Damit behält der Erwerber ein Druckmittel für Restleistungen und Mängel. Wer diesen Teil vorzeitig zahlt, verliert es. Deshalb sollte die letzte Rate erst nach der Abnahme und nach Beseitigung der im Protokoll aufgeführten Mängel fließen.

Was der Erwerber vor jeder Rate prüft

Ist der Bauabschnitt tatsächlich erreicht, ist die Leistung frei von wesentlichen Mängeln, und stimmt der abgerufene Prozentsatz mit dem Vertrag überein. Ein Ortstermin mit Fotos dauert 30 Minuten und ersetzt jede Diskussion. Bei Zweifeln lohnt die Begleitung durch einen Sachverständigen; die Kosten liegen je Termin bei 200 bis 500 Euro.

Die Sicherheit von 5 Prozent

Beim Verbraucherbauvertrag ist mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der Vergütung für rechtzeitige und mangelfreie Herstellung zu stellen.

Erhöht sich die Vergütung um mehr als 10 Prozent, kommt eine weitere Sicherheit über 5 Prozent des Erhöhungsbetrags hinzu.

Wird sie nicht gestellt, darf der Erwerber die erste Rate in entsprechender Höhe zurückbehalten.

Für die Finanzierung ist wichtig, dass die Bank nach demselben Plan auszahlt. Wer eine Rate vorstreckt, zahlt Zinsen für Geld, das noch nicht abgerufen ist.

Bereitstellungszinsen beginnen je nach Bank nach 6 bis 12 Monaten und liegen häufig bei 3 Prozent im Jahr auf den nicht abgerufenen Teil.

Wer den Zahlungsplan mit dem Bauzeitenplan abgleicht, erkennt früh, ob die bereitstellungsfreie Zeit ausreicht.

Bei einer Bauzeit von 14 Monaten und einer bereitstellungsfreien Zeit von 12 Monaten fallen für die letzten 2 Monate Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil an. Bei 100.000 Euro offener Valuta sind das rund 500 Euro.

Wer die bereitstellungsfreie Zeit beim Abschluss der Finanzierung verhandelt, spart diesen Betrag vollständig, und die Verhandlung kostet nichts außer einem Gespräch.

Zu prüfen ist außerdem, ob die Bank Zahlungen direkt an den Bauträger leistet oder an den Erwerber auszahlt. Der direkte Weg über den Notar ist der sicherere, weil er die Voraussetzungen jeder Rate mitprüft.