Was unterscheidet den Bauleiter vom Architekten?

Der Architekt als Vertragspartner

Er wird vom Bauherrn beauftragt und schuldet Planung, Ausschreibung, Vergabe und Objektüberwachung, je nach vereinbarten Leistungsphasen. Sein Vertrag ist ein Werkvertrag, und er schuldet ein mangelfreies Werk, also eine dauerhaft genehmigungsfähige und funktionstaugliche Planung. Für Fehler haftet er dem Bauherrn, und die Ansprüche verjähren bei Bauwerken in 5 Jahren. Die Vergütung folgt der Honorarordnung oder einer freien Vereinbarung.

Der Bauleiter nach Landesbauordnung

Er ist gegenüber der Bauaufsichtsbehörde benannt und verantwortet, dass die Ausführung der Genehmigung und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Er überwacht die Einhaltung von Standsicherheit, Brandschutz und Arbeitsschutz auf der Baustelle. Seine Verantwortung besteht gegenüber der Behörde, nicht nur gegenüber dem Bauherrn, und sie kann bußgeldbewehrt sein. Die Landesbauordnungen regeln die Anforderungen an seine Qualifikation unterschiedlich.

Die Objektüberwachung als dritter Begriff

Die Objektüberwachung ist eine Leistungsphase des Architektenvertrags und meint die Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit der Planung, den anerkannten Regeln der Technik und dem Vertrag. Sie ist die Grundlage der meisten Haftungsfälle, weil dort die Mängel entstehen, die später sichtbar werden. Anwesenheit allein genügt nicht, entscheidend ist die Kontrolle der kritischen Bauabschnitte wie Abdichtung, Bewehrung und Anschlüsse.

Wer welchen Fehler zu vertreten hat

Ein Planungsfehler liegt beim Architekten, ein Ausführungsfehler beim Bauunternehmer. Wird ein Ausführungsfehler bei ordnungsgemäßer Überwachung erkennbar und nicht beanstandet, haften beide nebeneinander. Der Bauherr kann sich aussuchen, wen er in Anspruch nimmt, und die beiden gleichen intern aus. Diese gesamtschuldnerische Haftung ist der Grund, warum Architekten eine Berufshaftpflicht brauchen.

Was der Bauherr regeln sollte

Sinnvoll ist eine schriftliche Benennung des Bauleiters mit Namen und Kontaktdaten sowie eine klare Aussage, welche Leistungsphasen der Architekt übernimmt.

Wer nur die Phasen 1 bis 4 beauftragt, hat Planung und Genehmigung, aber keine Überwachung auf der Baustelle.

Genau diese Lücke ist bei privaten Bauvorhaben der Regelfall, weil an der Überwachung gespart wird. Sie kostet je nach Umfang 3 bis 6 Prozent der Bausumme.

Bei einer Bausumme von 400.000 Euro sind das 12.000 bis 24.000 Euro, und ein einziger übersehener Abdichtungsfehler übersteigt diesen Betrag.

Für Betriebe ist wichtig, dass Anweisungen des Architekten den Bauvertrag nicht ändern. Nur der Bauherr kann Änderungen anordnen, sofern er die Vollmacht nicht ausdrücklich übertragen hat.

Deshalb gehört in den Bauvertrag ein Satz zur Vollmacht des Planers. Ohne ihn ist offen, wer Nachträge auslösen darf, und der Betrieb führt im Zweifel auf Zuruf aus, ohne bezahlt zu werden.

Für den Bauherrn lohnt außerdem ein Blick auf die Berufshaftpflicht des Planers. Übliche Deckungssummen liegen bei 1,5 Millionen Euro für Personenschäden und 250.000 Euro für Sachschäden, und beide Werte sollten zur Größe des Vorhabens passen.

Bei größeren Vorhaben lohnt eine objektbezogene Erhöhung. Sie kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag und schließt genau die Lücke, die im Schadensfall entscheidet.