Was unterscheidet den Bauvertrag vom Bauträgervertrag?

Wem das Grundstück gehört

Beim Bauvertrag besitzt der Bauherr das Grundstück und beauftragt den Bau darauf. Beim Bauträgervertrag gehört das Grundstück dem Bauträger, der darauf baut und das fertige oder im Bau befindliche Objekt überträgt. Der Erwerber wird erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Aus diesem einen Unterschied folgt fast alles Weitere, denn der Vertrag enthält damit eine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung.

Form und Kontrolle

Der Bauträgervertrag ist notariell zu beurkunden, weil er die Grundstücksübertragung einschließt. Der reine Bauvertrag ist formfrei. Der Bauträger braucht zusätzlich eine gewerberechtliche Erlaubnis und unterliegt den Vorgaben zur Sicherung von Vermögenswerten der Erwerber. Diese Kontrolle ist der Ausgleich dafür, dass der Erwerber Geld zahlt, bevor er Eigentümer ist.

Zahlungen und Sicherung

Beim Bauträgervertrag folgt der Ratenplan festgelegten Prozentsätzen je Bauabschnitt. Vor der ersten Rate müssen die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Freistellung von Grundpfandrechten gesichert und die Baugenehmigung erteilt sein. Beim Verbraucherbauvertrag gilt stattdessen die Grenze von 90 Prozent für Abschläge und die Sicherheit von 5 Prozent. Beide Systeme schützen, aber auf verschiedenen Wegen, und sie lassen sich nicht mischen.

Einfluss auf die Ausführung

Beim Bauvertrag bestimmt der Bauherr die Ausführung und kann Änderungen anordnen. Beim Bauträgervertrag baut der Bauträger nach seiner eigenen Planung, und Sonderwünsche sind Verhandlungssache. Bei Mehrfamilienhäusern kommt hinzu, dass das Gemeinschaftseigentum allen Erwerbern gehört und Mängel daran nur gemeinsam verfolgt werden können. Das verlängert die Wege erheblich.

Mängel und Verjährung

In beiden Fällen gelten 5 Jahre ab Abnahme für Bauwerke. Beim Bauträgervertrag ist zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden, und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist der klassische Streitpunkt.

Klauseln, die einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betrauen, sind unwirksam. Erwerber sollten den Termin selbst wahrnehmen.

Wirtschaftlich ist der Bauträgervertrag oft günstiger, weil Grundstück und Bau aus einer Hand kalkuliert werden. Er kostet dafür Gestaltungsfreiheit.

Für die Finanzierung ist der Unterschied ebenfalls spürbar. Beim Bauträgervertrag zahlt die Bank nach Baufortschritt an den Bauträger, beim Bauvertrag an mehrere Gewerke.

Wer vergleicht, sollte die Bereitstellungszinsen einrechnen. Sie beginnen je nach Bank nach 6 bis 12 Monaten und liegen häufig bei 3 Prozent im Jahr auf den nicht abgerufenen Teil.

Am Ende entscheidet nicht der Vertragstyp, sondern die Qualität der Baubeschreibung. Sie ist in beiden Fällen der Maßstab für das, was geschuldet wird.

Für Erwerber lohnt außerdem der Blick auf die Bonität des Anbieters. Beim Bauträgervertrag zahlt der Erwerber Raten auf ein Objekt, das ihm noch nicht gehört, und im Insolvenzfall hängt alles an der Auflassungsvormerkung und an der Freistellungserklärung der finanzierenden Bank. Beide Dokumente sollten vor der ersten Zahlung geprüft sein, und die Prüfung kostet beim Notar nur wenige Minuten.