Worin unterscheidet sich ein BGB-Bauvertrag von einem Vertrag mit VOB Teil B?

Die Geltung muss vereinbart werden

Die VOB Teil B ist kein Gesetz, sondern ein von einem Ausschuss erarbeitetes Klauselwerk. Sie gilt nur, wenn die Parteien sie in den Vertrag einbeziehen. Gegenüber Verbrauchern muss der Text zusätzlich zur Verfügung gestellt werden, sonst wird sie nicht Vertragsbestandteil. Ohne wirksame Einbeziehung gilt das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, und zwar vollständig.

Die kürzere Verjährung

Der auffälligste Unterschied betrifft die Mängelansprüche. Nach dem Gesetz verjähren sie bei Bauwerken in 5 Jahren, nach VOB Teil B in 4 Jahren ab Abnahme, bei bestimmten Anlagen in 2 Jahren. Für den Auftraggeber ist das ein Nachteil von einem vollen Jahr. Gerade bei Mängeln an Abdichtung und Fassade, die sich erst spät zeigen, kann dieser Unterschied über den Anspruch entscheiden.

Abrechnung und Fälligkeit

Die VOB Teil B enthält detaillierte Regeln zu Aufmaß, Abschlagsrechnungen und Schlussrechnung sowie Prüffristen für den Auftraggeber. Sie kennt außerdem eine Regelung zur Vergütung geänderter und zusätzlicher Leistungen, die von der gesetzlichen Berechnung abweicht. Für eingespielte Vertragspartner ist das praktisch, weil die Abläufe standardisiert sind. Für Gelegenheitsbauherren ist es eine zusätzliche Regelungsebene.

Kündigung, Behinderung und Vertragsstrafe

Die VOB Teil B regelt Behinderungsanzeigen ausdrücklich und knüpft Ansprüche daran, dass die Behinderung angezeigt wurde. Sie enthält eigene Kündigungstatbestände und Regeln zur Abrechnung nach Kündigung. Auch die Vertragsstrafe und ihr Vorbehalt sind dort geregelt. Wer die Anzeigepflichten übersieht, verliert Ansprüche, die nach dem Gesetz noch bestünden.

Die Privilegierung und ihre Grenze

Wird die VOB Teil B gegenüber einem Unternehmer als Ganzes und ohne Änderung vereinbart, unterliegt sie einer eingeschränkten Inhaltskontrolle.

Jeder Eingriff in den Text hebt dieses Privileg auf, und dann wird jede Klausel einzeln geprüft.

Gegenüber Verbrauchern gilt die Privilegierung ohnehin nicht, und die verkürzte Verjährung hält der Kontrolle in aller Regel nicht stand.

Für Bauherren lohnt deshalb die Frage, ob die Einbeziehung überhaupt gewollt ist. Bei einem Einfamilienhaus bringt sie meist mehr Nachteile als Vorteile.

Für Betriebe im gewerblichen Bereich ist sie dagegen der Standard, weil beide Seiten die Abläufe kennen.

Wichtig bleibt in beiden Fällen: Ein Verweis im Vertrag genügt nicht, wenn der Text dem Verbraucher nicht zugänglich gemacht wurde.

Praktisch lohnt eine Prüfung in drei Schritten: Ist die VOB Teil B wirksam einbezogen, ist sie unverändert übernommen, und welche Fristen ändern sich dadurch. Diese Prüfung dauert 30 Minuten und beantwortet die Frage, mit welcher Verjährung zu rechnen ist.

Zu beachten sind außerdem die Anzeigepflichten. Behinderungen sind unverzüglich schriftlich anzuzeigen, sonst entfallen die daraus folgenden Ansprüche, und zwar auch dann, wenn die Behinderung offensichtlich war. Eine Anzeige mit Datum, Grund und geschätzter Dauer genügt und ist in 10 Minuten geschrieben. Wer sie unterlässt, verliert Ansprüche, die sich später nicht mehr herstellen lassen.