Was unterscheidet den Bauzeitenplan von einer Vertragsfrist?

Der Bauzeitenplan

Er stellt den beabsichtigten Ablauf dar, ordnet Gewerke, Dauern und Abhängigkeiten. Er ist ein Steuerungsinstrument und wird laufend fortgeschrieben. Für sich genommen begründet er keine Vertragspflichten. Wird er dem Vertrag beigefügt, ohne dass die Termine als verbindlich bezeichnet werden, bleibt er unverbindlich. Das gilt auch dann, wenn er unterschrieben wurde, denn eine Unterschrift bestätigt Kenntnis, nicht Bindung.

Die Vertragsfrist

Sie ist als verbindlich vereinbart, meist als Kalenderdatum oder als Frist ab einem benannten Ereignis. Wird sie überschritten, gerät der Unternehmer in Verzug, sofern er die Verzögerung zu vertreten hat. Verzug löst Schadensersatz aus, etwa für Mietkosten oder Zwischenfinanzierung, und eine vereinbarte Vertragsstrafe wird fällig. Sinnvoll sind wenige, klar bezeichnete Vertragsfristen statt eines vollständig verbindlichen Plans.

Wie eine Frist verbindlich wird

Es genügt eine eindeutige Formulierung, etwa dass die Fertigstellung bis zum genannten Datum als Vertragsfrist vereinbart wird. Beim Verbraucherbauvertrag ist ein verbindlicher Fertigstellungstermin ohnehin Pflichtinhalt, oder bei fehlender Bestimmbarkeit die Dauer der Bauausführung. Fehlt beides, ist die Baubeschreibung unvollständig, und die Lücke wird zugunsten des Bestellers ausgelegt.

Behinderungen und ihre Wirkung

Verzögerungen, die der Unternehmer nicht zu vertreten hat, verschieben die Fristen. Dazu zählen fehlende Mitwirkung des Bauherrn, angeordnete Änderungen und außergewöhnliche Witterung. Der Unternehmer muss die Behinderung unverzüglich anzeigen und die Auswirkung darlegen. Ohne Anzeige bleibt es bei der alten Frist, und der Nachweis wird später schwierig. Eine Anzeige mit Datum, Grund und geschätzter Dauer genügt.

Was in den Vertrag gehört

Sinnvoll sind drei Termine: Baubeginn, ein Zwischentermin für den geschlossenen Rohbau und die Fertigstellung.

Mehr Termine erzeugen mehr Streit, weniger Termine geben zu wenig Steuerung.

Zur Vertragsstrafe gehört eine Obergrenze von höchstens 5 Prozent der Auftragssumme und ein Tagessatz, der diese Grenze nicht in wenigen Tagen ausschöpft.

Üblich sind 0,1 bis 0,2 Prozent je Werktag, womit die Grenze nach 25 bis 50 Werktagen erreicht ist.

Für Bauherren ist entscheidend, die Vertragsstrafe bei der Abnahme vorzubehalten. Ohne Vorbehalt entfällt sie vollständig, auch wenn der Verzug unstreitig war.

Für Betriebe lohnt ein sauber geführtes Bautagebuch. Es ist bei Terminstreitigkeiten das einzige Mittel, um Behinderungen Tag für Tag zu belegen, und es kostet je Arbeitstag keine 10 Minuten.

Einzutragen sind Wetter, anwesende Personen, ausgeführte Arbeiten, Materiallieferungen und jede Behinderung mit Uhrzeit. Fotos gehören dazu, weil sie ein Datum tragen und im Streit mehr wiegen als jede Erinnerung.

Für Bauherren lohnt eine eigene, schlichtere Fassung. Ein Wochenprotokoll mit Fotos und Notizen reicht aus und schafft eine unabhängige zweite Quelle über den Bauablauf. Der Aufwand liegt bei 15 Minuten je Woche und ist die günstigste Vorsorge gegen einen Terminstreit, der sonst allein auf den Aufzeichnungen der Gegenseite beruht.