Wie muss die Kündigung eines Bauvertrags erfolgen?

Was Schriftform bedeutet

Schriftform verlangt eine eigenhändige Unterschrift auf dem Original oder eine qualifizierte elektronische Signatur. Eine Mail mit angehängtem Scan erfüllt sie nicht, ein Fax ebenso wenig, und eine Nachricht im Messenger schon gar nicht. Das Schreiben muss dem Vertragspartner im Original zugehen. Wer sicher gehen will, versendet per Einschreiben mit Rückschein oder übergibt gegen Empfangsbestätigung. Der Zugang ist die zweite Hürde nach der Form und wird ebenso oft übersehen.

Warum das Gesetz die Form verlangt

Die Kündigung eines Bauvertrags hat erhebliche wirtschaftliche Folgen. Sie beendet ein Vorhaben mitten im Ablauf, löst Abrechnungen aus und wirft die Frage auf, wer die Fertigstellung übernimmt. Die Schriftform soll beide Seiten zum Nachdenken zwingen und Beweisprobleme vermeiden. Genau deshalb ist sie nicht abdingbar, und eine Klausel im Vertrag, die Textform genügen lässt, ist unwirksam.

Welche Kündigungen erfasst sind

Erfasst ist jede Kündigung des Bauvertrags, unabhängig vom Grund. Das gilt für die freie Kündigung des Bestellers, für die Kündigung aus wichtigem Grund, für die Kündigung nach fruchtloser Sicherheitsfristsetzung und für die Kündigung wegen unterlassener Mitwirkung. Auch die Teilkündigung eines abgrenzbaren Teils der Leistung braucht die Form. Nicht erfasst ist die einvernehmliche Aufhebung, sie ist formfrei, sollte aber aus Beweisgründen ebenfalls schriftlich erfolgen.

Was in die Kündigung gehört

Bezeichnung des Vertrags mit Datum, eindeutige Erklärung der Kündigung, der Grund, wenn aus wichtigem Grund gekündigt wird, und der Zeitpunkt des Wirksamwerdens. Bei der Kündigung aus wichtigem Grund gehört die vorherige Fristsetzung dazu, denn ohne Abmahnung ist sie in aller Regel unwirksam. Sinnvoll ist außerdem die Aufforderung, einen Termin zur gemeinsamen Leistungsfeststellung zu vereinbaren.

Die Leistungsfeststellung nach der Kündigung

Nach der Kündigung sollen beide Seiten den Stand der Leistung gemeinsam feststellen. Verweigert eine Seite die Mitwirkung, darf die andere allein feststellen. Ohne diese Feststellung wird die Abrechnung zum Streit über Prozentsätze, die niemand mehr belegen kann.

Der Aufwand für einen gemeinsamen Termin liegt bei 2 bis 3 Stunden. Er ist die günstigste Maßnahme im gesamten Kündigungsverlauf, denn ein Sachverständigengutachten über einen streitigen Bautenstand kostet 2.000 bis 6.000 Euro und braucht mehrere Wochen.

Wer kündigt, sollte am selben Tag Fotos vom Bauzustand machen und den Bautagebuchstand sichern. Beides ist später nicht mehr herstellbar.

Und wer eine Kündigung erhält, prüft zuerst die Form. Eine formunwirksame Kündigung kann ignoriert werden, sollte aber schriftlich zurückgewiesen werden, damit kein Schweigen als Zustimmung ausgelegt wird. Wer dagegen einfach die Baustelle räumt, erklärt damit selbst die Aufhebung des Vertrags und verliert seine Ansprüche aus der unwirksamen Kündigung der Gegenseite.

Zu klären ist zuletzt die Abrechnung. Bei freier Kündigung durch den Besteller behält der Unternehmer den Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen, und das Gesetz vermutet dafür 5 Prozent der auf den nicht erbrachten Teil entfallenden Vergütung.