Was darf ein Bauträger vorab als Rate verlangen?

Die Obergrenze für Abschläge

Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschlagszahlungen insgesamt 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachträgen nicht übersteigen. Die restlichen 10 Prozent werden erst mit der Abnahme fällig. Diese Grenze ist zwingend und kann nicht durch abweichende Zahlungspläne umgangen werden. Sie sorgt dafür, dass der Bauherr am Ende noch ein Druckmittel für die Mängelbeseitigung hat, und genau darum wird sie in Verträgen regelmäßig verschoben.

Die Sicherheit von 5 Prozent

Mit der ersten Abschlagszahlung ist dem Besteller eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Vergütung zu leisten, für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel. Erhöht sich die Vergütung um mehr als 10 Prozent, ist eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 Prozent des Erhöhungsbetrags zu stellen. Die Sicherheit kann durch Einbehalt oder Bürgschaft geleistet werden. Wird sie nicht gestellt, darf der Bauherr die erste Rate in entsprechender Höhe zurückbehalten.

Abschläge nach Baufortschritt

Abschläge dürfen nur für erbrachte und vertragsgemäße Leistungen verlangt werden. Der Zahlungsplan muss den Baufortschritt abbilden, nicht den Finanzierungsbedarf des Unternehmers. Ein Plan, der 30 Prozent bei Vertragsschluss vorsieht, ist unwirksam. Sinnvoll sind Raten, die an nachprüfbare Bauzustände geknüpft sind, etwa Rohbau fertig, Dach dicht, Fenster eingebaut, Estrich eingebracht.

Der Bauträgervertrag mit Grundstück

Beim Bauträgervertrag kommt der Grundstücksanteil hinzu, und die Zahlungen werden über den Notar abgesichert. Der Ratenplan folgt dort eigenen gewerberechtlichen Vorgaben mit festgelegten Prozentsätzen je Bauabschnitt. Vor der ersten Rate müssen die Sicherung der Eigentumsübertragung, die Freistellung von Grundpfandrechten und die Baugenehmigung vorliegen. Wer vorher zahlt, verliert die Absicherung.

Was der Bauherr vor jeder Zahlung prüft

Drei Fragen genügen: Ist der Bauzustand erreicht, der die Rate auslöst, ist die Leistung frei von wesentlichen Mängeln, und bleibt die Summe der Zahlungen unter 90 Prozent.

Wer eine Rate zahlt, die den Baufortschritt übersteigt, verliert im Insolvenzfall genau diesen Betrag. Bei einer Bausumme von 400.000 Euro sind 10 Prozent Vorleistung 40.000 Euro ohne Gegenwert.

Sinnvoll ist ein kurzer Ortstermin vor jeder Rate, gern mit Fotos und Datum. Er dauert 30 Minuten und ersetzt die Diskussion über den Zustand.

Wird eine Rate zu Unrecht verlangt, sollte der Bauherr den unstreitigen Teil zahlen und den Rest schriftlich unter Angabe des Grundes zurückbehalten. Vollständige Zahlungsverweigerung führt schnell in den eigenen Verzug.

Für Unternehmer gilt umgekehrt, dass ein sauber abgebildeter Zahlungsplan die Liquidität besser sichert als ein überzogener. Überzogene Pläne werden gekippt, und dann gilt die gesetzliche Regelung, die deutlich ungünstiger ausfällt als ein selbst gestalteter Plan mit nachvollziehbaren Bauzuständen.

Zu beachten ist außerdem die Behandlung von Nachträgen. Sie erhöhen die Gesamtvergütung und damit die Bezugsgröße für die Grenze von 90 Prozent. Wer Nachträge im Zahlungsplan nicht abbildet, verschiebt die Grenze unbemerkt und fordert am Ende zu viel.