Welche Klauseln im Bauvertrag sind unwirksam?

Wann eine Klausel der Kontrolle unterliegt

Kontrolliert werden für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Bedingungen, die eine Seite stellt. Es genügt die dreimalige Verwendungsabsicht. Individuell ausgehandelt ist eine Klausel nur, wenn sie ernsthaft zur Disposition gestellt wurde, und die Beweislast dafür trägt der Verwender. Ein Streichungsangebot im Gespräch reicht nicht, es muss sich im Text niederschlagen. Deshalb sind fast alle Bauvertragsklauseln kontrollfähig, auch zwischen Unternehmen.

Sicherheitseinbehalte und Bürgschaften

Ein Einbehalt für Mängelansprüche ist zulässig, wenn er der Höhe nach angemessen ist und dem Unternehmer ein Ablösungsrecht durch Bürgschaft eingeräumt wird. Als Grenze gelten 5 Prozent der Auftragssumme für die Gewährleistung. Fehlt das Ablösungsrecht, ist die Klausel unwirksam, und der gesamte Einbehalt entfällt. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die eine Bürgschaft auf erstes Anfordern verlangen, weil sie dem Auftraggeber den Zugriff ohne materielle Prüfung eröffnen.

Fristen und Vertragsstrafen

Eine Vertragsstrafe muss der Höhe nach begrenzt sein. Als Obergrenze gelten 5 Prozent der Auftragssumme; höhere Pauschalen sind unwirksam, und zwar vollständig, nicht auf das zulässige Maß reduziert. Der Tagessatz darf nicht so hoch sein, dass die Grenze in wenigen Tagen erreicht wird. Unwirksam sind auch Klauseln, die die Vertragsstrafe verschuldensunabhängig auslösen oder den Vorbehalt bei der Abnahme entbehrlich machen.

Verjährung und Abnahme

Eine Verkürzung der Verjährung für Mängelansprüche bei Bauwerken unter die gesetzlichen 5 Jahre ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber Verbrauchern unwirksam. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die die Abnahme an die vollständige Zahlung koppeln oder den Besteller zur Abnahme trotz wesentlicher Mängel verpflichten. Auch pauschale Regelungen, nach denen die Abnahme mit Ingebrauchnahme als erfolgt gilt, halten der Kontrolle nicht stand.

Was die Unwirksamkeit bewirkt

Eine unwirksame Klausel entfällt ersatzlos, und an ihre Stelle tritt das Gesetz. Eine Reduktion auf das gerade noch zulässige Maß findet nicht statt.

Das ist der Grund, warum überzogene Klauseln für den Verwender gefährlicher sind als maßvolle. Wer 10 Prozent Einbehalt fordert, bekommt am Ende null statt der zulässigen 5 Prozent.

Für Bauherren lohnt der Blick auf drei Stellen: Sicherheiten, Vertragsstrafe und Verjährung. Sie tragen den größten Teil des wirtschaftlichen Risikos.

Für Unternehmer lohnt die umgekehrte Prüfung der eigenen Bedingungen. Eine Überarbeitung kostet einmalig einen niedrigen vierstelligen Betrag und wirkt für alle künftigen Verträge.

Zu beachten ist zuletzt die Rolle der VOB Teil B. Wird sie gegenüber einem Verbraucher vereinbart, unterliegen ihre Regelungen einzeln der Inhaltskontrolle. Gegenüber Unternehmern bleibt sie bei unveränderter Übernahme als Ganzes weitgehend privilegiert.

Ein einziger Eingriff in den Text hebt dieses Privileg auf. Deshalb sollten Änderungen bewusst und nicht beiläufig erfolgen, und wer die VOB Teil B nutzen will, übernimmt sie besser unverändert als in einer eigenen Fassung.

Praktisch hilft eine einfache Regel: Jede Klausel, die eine Seite deutlich besserstellt als das Gesetz, gehört auf den Prüfstand. Je weiter die Abweichung reicht, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass am Ende die gesetzliche Regelung gilt und die Klausel gar nichts bewirkt hat.