Wann muss ein Bauvertrag notariell beurkundet werden?

Der Grundsatz

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Der reine Bauvertrag fällt nicht darunter. Wer ein Grundstück besitzt und einen Unternehmer mit dem Bau beauftragt, schließt einen formfreien Vertrag, unabhängig von der Höhe der Summe. Schriftform ist dann eine Frage der Beweisbarkeit und nicht der Wirksamkeit.

Wenn Kauf und Bau zusammengehören

Anders liegt es, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag eine rechtliche Einheit bilden. Das ist der Fall, wenn beide Verträge nach dem Willen der Parteien miteinander stehen und fallen sollen. Typisch ist das Modell, bei dem ein Anbieter das Grundstück nur mit dem eigenen Hausvertrag abgibt. Dann muss auch der Bauvertrag beurkundet werden, sonst sind beide Verträge nichtig. Entscheidend ist nicht, ob die Verträge am selben Tag geschlossen wurden, sondern ob sie voneinander abhängen.

Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag verbindet Grundstückserwerb und Bauleistung von vornherein und wird deshalb immer beurkundet. Er unterliegt zusätzlich den Regeln für Bauträger, insbesondere den Vorgaben zu Ratenzahlungen und Sicherheiten. Wer als Bauträger tätig wird, braucht außerdem eine gewerberechtliche Erlaubnis. Für den Erwerber bedeutet das mehr Schutz, aber auch weniger Einfluss auf die Bauausführung.

Heilung durch Auflassung und Eintragung

Ein formnichtiger Grundstücksvertrag wird wirksam, wenn die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wird. Die Heilung wirkt aber nur für den Grundstücksteil. Ist der Bauvertrag Teil der Einheit, bleibt offen, ob er von der Heilung erfasst wird. Diese Unsicherheit ist ein weiterer Grund, die Frage vor Vertragsschluss zu klären.

Was in der Praxis zu prüfen ist

Drei Anzeichen sprechen für eine Einheit: Der Grundstücksverkäufer benennt den Bauunternehmer, der Kaufvertrag verweist auf den Bauvertrag, oder der Kaufpreis ist ohne den Bauauftrag nicht zu erhalten.

Liegt eines davon vor, gehört der Bauvertrag zum Notartermin. Die Mehrkosten der Beurkundung liegen bei 1 bis 2 Prozent der Summe und sind niedriger als das Risiko der Nichtigkeit.

Für Bauherren ist wichtig, dass ein nichtiger Vertrag keine Ansprüche begründet. Bereits gezahlte Raten müssen zurückgefordert werden, und die erbrachten Leistungen werden nach Bereicherungsrecht abgerechnet.

Für Unternehmer gilt dasselbe in die andere Richtung. Wer über Monate baut und sich später auf einen nichtigen Vertrag stützt, verliert die vereinbarte Vergütung und erhält nur den objektiven Wert.

Ein kurzer Blick des Notars auf den Entwurf kostet 100 bis 300 Euro und beantwortet die Frage verbindlich. Er gehört zu jedem Vorhaben, bei dem Grundstück und Bau vom selben Anbieter kommen.

Zu beachten ist zuletzt die Reihenfolge der Unterschriften. Wer den Bauvertrag 4 Wochen vor dem Kaufvertrag unterschreibt, schafft damit keine Trennung, wenn beide Verträge inhaltlich aufeinander verweisen. Entscheidend bleibt der wirtschaftliche Zusammenhang, und der ergibt sich aus den Unterlagen, nicht aus dem Kalender.