Welche Unterlagen muss der Unternehmer herausgeben?

Welche Unterlagen gemeint sind

Geschuldet sind die Unterlagen, die der Verbraucher benötigt, um gegenüber Behörden nachzuweisen, dass die Leistung die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhält (§ 650n BGB). Das Gesetz zählt sie nicht einzeln auf; welche es sind, hängt vom Vorhaben und vom Landesrecht ab. In Betracht kommen etwa der Energieausweis (§ 80 Abs. 1 GModG) und die Erfüllungserklärung nach § 92 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz, die Standsicherheitsnachweise, die Nachweise über eingebaute Bauprodukte und die Nachweise zum Schall- und Brandschutz. Verlangt ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber oder eine Förderbank, Nachweise über bestimmte Bedingungen, gilt die Pflicht entsprechend, wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten. Nicht geschuldet sind interne Kalkulationen des Unternehmers und Unterlagen, die nur seinem Betrieb dienen. Die Grenze verläuft zwischen Nachweis und Geschäftsgeheimnis.

Der Zeitpunkt

Planungsunterlagen, mit denen der Verbraucher gegenüber Behörden nachweist, dass die Leistung vorschriftsgemäß ausgeführt werden wird, sind rechtzeitig vor Beginn der Ausführung zu erstellen und herauszugeben. Diese Pflicht entfällt, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter, etwa sein Architekt, die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt. Die Nachweise über die tatsächliche Ausführung sind spätestens mit der Fertigstellung herauszugeben (§ 650n Abs. 1 und 2 BGB). Rechtzeitig bedeutet: so früh, dass der Besteller die Nachweise noch verwenden kann. Förderprogramme kennen feste Nachweisfristen: In der Bundesförderung für effiziente Gebäude ist der Verwendungsnachweis spätestens 6 Monate nach Ablauf des Bewilligungszeitraums einzureichen, sonst entfällt der Anspruch auf Auszahlung. Wer als Bauherr eine Förderung nutzt, sollte die Termine daher in den Vertrag schreiben.

Was bei Verzögerung möglich ist

Fehlen Unterlagen, ist die Leistung unvollständig. Der Bauherr kann sie einfordern, eine Frist setzen und im Weigerungsfall auf Herausgabe klagen. Bis zur Herausgabe darf er einen angemessenen Teil der Vergütung zurückbehalten; unverhältnismäßig darf der Einbehalt nach Treu und Glauben nicht sein (§ 320 BGB). Eine feste Quote nennt das Gesetz dafür nicht. Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen, dürfen diese beim Verbraucherbauvertrag insgesamt 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB).

Warum die Unterlagen später wertvoller sind als beim Einzug

Beim Verkauf muss der Verkäufer Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG), und Käufer fragen nach Baubeschreibung und Nachweisen über Sanierungen. Bei einem Schaden fragt die Versicherung nach den eingebauten Produkten. Bei einem Umbau will die Bauaufsicht die Statik sehen. Wer die Unterlagen 10 Jahre später beschaffen muss, zahlt für Nachberechnungen, die beim Bau nichts gekostet hätten. Das ist der Grund, warum diese Pflicht mehr wiegt, als sie im Vertrag aussieht.

Wie die Übergabe organisiert wird

Sinnvoll ist eine Übergabeliste mit fortlaufender Nummer, die beim Abnahmetermin abgehakt wird. Sie kostet wenig Vorbereitung und beendet die spätere Frage, was übergeben wurde. Digital und auf Papier ist besser als nur digital, weil Dateiformate altern.

Ein zweiter Punkt betrifft die Vollständigkeit im Detail. Ein Ordner mit 200 Seiten ohne Register ist nicht besser als kein Ordner, weil im Ernstfall niemand findet, was gebraucht wird.

Für Unternehmer lohnt es, die Mappe standardisiert zu führen. Wer bei jedem Projekt dieselbe Gliederung nutzt, verkürzt den Aufwand je Bauvorhaben auf wenige Stunden.

Wer beim Neubau die Gewerke einzeln vergibt, schließt nach dem Bundesgerichtshof keinen Verbraucherbauvertrag (Urteil vom 16.03.2023, VII ZR 94/22). Die gesetzliche Pflicht besteht dann nicht in dieser Form, sie lässt sich aber vereinbaren. Ein Satz im Auftrag genügt und verhindert, dass Nachweise fehlen.

Wer als Bauherr sammelt, legt zusätzlich Rechnungen, Zahlungsbelege und Fotos vom Bauablauf ab. Diese drei Gruppen entscheiden bei Mängeln über die Beweisführung, und sie sind später nicht mehr herstellbar.