Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie am Bau?

Die Gewährleistung

Sie entsteht kraft Gesetzes und richtet sich gegen den Vertragspartner, also gegen den Betrieb, der gebaut hat. Sie umfasst Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Kostenersatz, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz. Bei Arbeiten an einem Bauwerk beträgt die Verjährung 5 Jahre ab Abnahme, bei sonstigen Werken 2 Jahre. Sie deckt Material und Arbeit, also auch den Ausbau des mangelhaften Teils und den Wiedereinbau des neuen.

Die Garantie

Sie ist freiwillig und entsteht nur, wenn sie erklärt wird. Meist stammt sie vom Hersteller des Bauprodukts und betrifft das Produkt selbst. Typisch sind Zusagen über 10, 15 oder 25 Jahre für Ziegel, Abdichtungen oder Fenster. Der Umfang steht in den Garantiebedingungen und ist regelmäßig auf Ersatzlieferung beschränkt. Ausbau, Einbau und Gerüst zahlt der Eigentümer, und genau das macht den wirtschaftlichen Unterschied aus.

Warum die längere Zahl trügt

Eine Garantie über 20 Jahre klingt besser als eine Gewährleistung über 5 Jahre und ist meist weniger wert. Beim Austausch einer Dachabdichtung entfallen 70 bis 80 Prozent der Kosten auf Arbeit, Gerüst und Entsorgung. Deckt die Garantie nur das Material, bleibt der Großteil beim Eigentümer. Hinzu kommen Bedingungen wie Wartungsnachweise, deren Fehlen die Zusage entfallen lässt.

Wer wann in Anspruch genommen wird

Innerhalb der Gewährleistung ist der Betrieb der richtige Adressat, nicht der Hersteller. Er schuldet das Werk und kann sich intern beim Lieferanten schadlos halten. Nach Ablauf der 5 Jahre bleibt nur die Garantie, sofern eine besteht. Deshalb lohnt es, Garantieurkunden aufzubewahren, auch wenn sie in den ersten Jahren keine Rolle spielen.

Was im Vertrag geregelt sein sollte

Sinnvoll ist die ausdrückliche Übergabe aller Garantieurkunden bei der Abnahme und eine Liste der wartungspflichtigen Bauteile mit Intervallen.

Bei Flachdächern, Wärmepumpen und Lüftungsanlagen hängt die Garantie fast immer an dokumentierter Wartung. Ein Intervall von 12 Monaten ist der Regelfall.

Zu beachten ist außerdem die selbständige Garantie des Bauunternehmers. Sie kommt vor und begründet einen eigenen Anspruch, der neben der Gewährleistung steht.

Wer eine solche Zusage erhält, sollte sie schriftlich fassen lassen. Eine mündliche Garantie ist wirksam, aber im Streit nicht beweisbar.

Für Betriebe gilt umgekehrt: Wer im Verkaufsgespräch von Garantie spricht, sollte den Inhalt schriftlich begrenzen. Sonst entsteht eine Zusage mit unklarem Umfang.

Der sicherste Weg ist, im Angebot von gesetzlicher Gewährleistung zu sprechen und Herstellergarantien getrennt und mit Quelle zu benennen.

Für Eigentümer lohnt eine einfache Übersicht: je Bauteil das Datum der Abnahme, das Ende der Gewährleistung nach 5 Jahren und die Laufzeit einer etwaigen Garantie. Eine Tabelle mit 20 Zeilen deckt ein Einfamilienhaus vollständig ab und zeigt auf einen Blick, wer im Schadensfall der richtige Adressat ist. Sinnvoll ist eine Wiedervorlage 6 Monate vor Ablauf der Gewährleistung, weil danach nur noch die Garantie bleibt und ein später gemeldeter Mangel kaum durchzusetzen ist.