Wann ist etwas ein Mangel und wann nur eine Restleistung?

Die Definitionen

Mangelhaft ist eine Leistung, die von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht, sich nicht für die vorausgesetzte Verwendung eignet oder nicht die übliche Beschaffenheit aufweist. Eine Restleistung dagegen ist schlicht nicht erbracht: Die Fußleiste fehlt, die Steckdose ist nicht gesetzt, der Anstrich der letzten Wand steht aus. Im ersten Fall ist etwas falsch, im zweiten fehlt etwas. Diese einfache Frage trägt die gesamte Abgrenzung.

Folgen für die Abnahme

Wesentliche Mängel berechtigen zur Verweigerung der Abnahme. Restleistungen von geringem Umfang tun das in der Regel nicht, wenn das Werk im Wesentlichen fertiggestellt ist. Fehlen dagegen ganze Gewerke, ist das Werk nicht fertiggestellt, und die Abnahme kommt nicht in Betracht. Die Grenze verläuft bei der Frage, ob die Leistung insgesamt als erbracht gelten kann.

Folgen für das Zurückbehaltungsrecht

Wegen eines Mangels darf der Besteller das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten zurückbehalten. Wegen einer Restleistung darf er den auf diese Leistung entfallenden Teil der Vergütung zurückhalten, denn insoweit ist die Vergütung gar nicht fällig. Bei einer fehlenden Leistung im Wert von 1.000 Euro sind das 1.000 Euro, bei einem Mangel mit Beseitigungskosten von 1.000 Euro dagegen 2.000 Euro. Der Unterschied ist erheblich.

Folgen für die Verjährung

Für Mängel beginnt die Verjährung mit der Abnahme und läuft bei Bauwerken 5 Jahre. Für Restleistungen gilt der Erfüllungsanspruch, der in der Regelfrist von 3 Jahren zum Jahresende verjährt. Wer eine fehlende Leistung als Mangel behandelt, rechnet mit der falschen Frist, und das kann den Anspruch kosten.

Wie im Protokoll unterschieden wird

Sinnvoll sind zwei Listen im Abnahmeprotokoll: offene Restleistungen mit Fertigstellungsfrist und Mängel mit Beseitigungsfrist.

Wer alles in eine Liste schreibt, verwischt die Unterscheidung und macht die spätere Berechnung des Einbehalts angreifbar.

Ein häufiger Grenzfall ist die falsch ausgeführte Leistung, die zugleich unvollständig ist. Ein zu kurz verlegtes Kabel ist beides, und dann gilt das für den Besteller günstigere Mängelrecht.

Für Betriebe lohnt es, Restleistungen zügig abzuarbeiten. Sie halten die Fälligkeit der gesamten Schlussrechnung auf, auch wenn sie nur 2 Prozent des Auftragswerts ausmachen.

Für Bauherren gilt umgekehrt, dass überzogene Einbehalte in den eigenen Verzug führen. Wer wegen einer Kleinigkeit 20 Prozent zurückhält, schuldet Verzugszinsen auf den zu viel einbehaltenen Teil.

Eine kurze Schätzung der Beseitigungskosten je Position im Protokoll verhindert genau das.

Sie muss nicht genau sein, sondern nachvollziehbar. Ein Betrag von 300 Euro für eine nachzuarbeitende Silikonfuge ist plausibel, ein Betrag von 3.000 Euro nicht, und ein Gericht rechnet später ohnehin mit den tatsächlichen Kosten eines Angebots. Zwei Vergleichsangebote je größerer Position sind deshalb die bessere Grundlage als eine pauschale Schätzung, und sie sind innerhalb von 2 Wochen zu beschaffen.