Was ist der Unterschied zwischen Nachtrag und Änderung?

Die Änderung ist der Vorgang

Eine Änderung liegt vor, wenn der Besteller etwas anderes will als vereinbart, oder wenn eine Anordnung nötig ist, damit der vereinbarte Erfolg erreicht wird. Sie beginnt mit einem Verlangen des Bestellers und endet entweder mit einer Einigung oder nach 30 Tagen mit einer einseitigen schriftlichen Anordnung. Die Änderung betrifft also den Inhalt der geschuldeten Leistung. Ohne sie bleibt es beim ursprünglichen Vertragssoll, gleichgültig was auf der Baustelle besprochen wurde.

Der Nachtrag ist das Papier

Der Nachtrag ist das Angebot des Unternehmers über die Vergütung der geänderten Leistung. Er enthält die Beschreibung, die Mengen, die Preise und die Auswirkung auf die Bauzeit. Er ist kein eigener Vertrag, sondern die Berechnungsgrundlage. Wird er angenommen, ist die Vergütung vereinbart. Wird er nicht angenommen, gilt die gesetzliche Berechnung nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen.

Die 80-Prozent-Regel

Kommt keine Einigung zustande und ordnet der Besteller an, darf der Unternehmer 80 Prozent der in seinem Nachtragsangebot geforderten Mehrvergütung vorläufig abrechnen. Das verhindert, dass Nachträge über Monate ungezahlt bleiben und der Betrieb die Änderung vorfinanziert. Die endgültige Abrechnung erfolgt später, und zu viel Gezahltes ist zu verzinsen. Diese Regel wird selten genutzt, obwohl sie die Liquidität deutlich entlastet.

Was ohne Schriftform passiert

Eine mündliche Anordnung begründet keinen sicheren Anspruch. Führt der Unternehmer trotzdem aus, muss er im Streit beweisen, dass eine Anordnung vorlag und dass die Leistung nicht ohnehin geschuldet war. Dieser Beweis gelingt selten, weil Zeugen sich unterschiedlich erinnern. Deshalb gilt die einfache Regel: keine Ausführung ohne Papier, auch wenn es nur eine Mail mit drei Zeilen ist.

Wie eine brauchbare Nachtragsverwaltung aussieht

Fortlaufende Nummer, Datum, Beschreibung, Preis, Auswirkung auf die Bauzeit, Status. Sechs Spalten in einer Tabelle genügen.

Wer sie führt, kann bei der Schlussrechnung jede Position zuordnen. Wer sie nicht führt, diskutiert über Erinnerungen.

Für Bauherren ist wichtig, dass jede Änderung auch die Bauzeit verschiebt. Eine Materialumstellung mit 6 Wochen Lieferzeit verschiebt den Termin, selbst wenn sie preislich neutral ist.

Deshalb gehört in jeden Nachtrag ein Satz zur Bauzeit, auch wenn er lautet, dass keine Verschiebung eintritt.

Für Unternehmer lohnt es, Nachträge zeitnah einzureichen. Ein Nachtrag, der 4 Monate nach Ausführung kommt, wird regelmäßig bestritten und schlecht bezahlt.

Als Faustwert liegen Nachträge bei Einfamilienhäusern zwischen 5 und 15 Prozent der Auftragssumme. Wer diesen Puffer von Anfang an einplant, gerät bei der Finanzierung nicht unter Druck und muss nicht mitten im Bau über jede Position verhandeln.

Sinnvoll ist außerdem eine Regel, wer Nachträge freigeben darf. Bei privaten Bauvorhaben sollte das ausschließlich der Bauherr sein, nicht der Bauleiter und schon gar nicht der Ehepartner am Telefon. Eine Freigabegrenze von 500 Euro je Vorgang hat sich bewährt, darüber entscheidet der Bauherr schriftlich.