Was unterscheidet den Generalunternehmer von der Einzelvergabe?

Der Generalunternehmer

Er schuldet das gesamte Bauwerk und setzt Nachunternehmer ein. Der Bauherr hat einen Ansprechpartner, einen Termin und eine Gewährleistung für alles. Schnittstellen zwischen den Gewerken sind sein Problem, nicht das des Bauherrn. Dafür verlangt er einen Zuschlag, der je nach Marktlage 8 bis 15 Prozent über der Summe der Einzelgewerke liegt. Er trägt außerdem das Risiko, wenn ein Nachunternehmer ausfällt.

Die Einzelvergabe

Der Bauherr schließt mit jedem Gewerk einen eigenen Vertrag. Er spart den Zuschlag und gewinnt Einfluss auf die Auswahl der Betriebe. Er übernimmt dafür die Koordination, die Terminplanung, die Schnittstellen und die Pflicht zur Baustellenkoordination nach der Baustellenverordnung. Bei einem Einfamilienhaus sind das 12 bis 18 Verträge und entsprechend viele Abnahmen, Rechnungen und Gewährleistungsfristen.

Das Schnittstellenrisiko

Die meisten Baumängel entstehen an Übergängen: Abdichtung zu Sockel, Fenster zu Laibung, Estrich zu Trennwand, Dach zu Fassade. Bei Einzelvergabe streiten die beteiligten Betriebe darüber, wer verantwortlich ist, und der Bauherr steht dazwischen. Beim Generalunternehmer gibt es diesen Streit nicht, weil er nur einen Schuldner hat. Dieser Punkt ist wirtschaftlich meist wichtiger als der Preisunterschied.

Der Generalübernehmer als dritte Form

Er erbringt keine eigenen Bauleistungen, sondern vergibt vollständig weiter. Rechtlich schuldet er dasselbe wie der Generalunternehmer, wirtschaftlich ist er stärker vom Zahlungsfluss abhängig. Für den Bauherrn ist deshalb die Bonitätsprüfung wichtiger als bei einem Betrieb mit eigenem Personal und eigenem Gerät.

Was die Entscheidung tragen sollte

Zeit und Fachkunde des Bauherrn. Wer die Koordination selbst übernimmt, sollte 5 bis 10 Stunden je Woche über die gesamte Bauzeit einplanen.

Bei 10 Monaten Bauzeit sind das 200 bis 400 Stunden, und die fallen überwiegend werktags während der Arbeitszeit an.

Wer diese Zeit nicht hat, kauft sie über den Generalunternehmer oder über einen Architekten mit Objektüberwachung.

Eine Mischform ist verbreitet: Rohbau und Dach an einen Anbieter, Ausbau einzeln. Sie begrenzt die Schnittstellen an den kritischen Stellen.

Für die Finanzierung ist der Generalunternehmer einfacher, weil ein Zahlungsplan statt zwölf besteht.

Für die Gewährleistung gilt dasselbe: Eine Frist, ein Adressat, ein Ansprechpartner nach 4 Jahren, wenn ein Mangel auftritt. Bei Einzelvergabe laufen dagegen zwölf Fristen mit unterschiedlichen Startdaten, und wer sie nicht in einer Liste führt, verliert Ansprüche durch bloßen Zeitablauf.

Zu bedenken ist zuletzt das Insolvenzrisiko. Fällt bei Einzelvergabe ein Betrieb aus, betrifft das ein Gewerk und kostet 4 bis 8 Wochen Verzögerung. Fällt der Generalunternehmer aus, steht das gesamte Vorhaben, und der Bauherr muss alle Nachunternehmerverträge neu ordnen.

Deshalb ist bei der Vergabe an einen Generalunternehmer die Bonitätsprüfung ebenso wichtig wie der Preis. Eine Auskunft kostet unter 100 Euro und zeigt Zahlungsverhalten, Rechtsform und Alter des Unternehmens. Sinnvoll ist außerdem der Blick auf die Zahl der Beschäftigten im Verhältnis zum Auftragsvolumen: Wer mit 8 Personen ein Vorhaben über 1 Million Euro übernimmt, arbeitet fast vollständig mit Nachunternehmern.