Wann ist Feuchtigkeit im Keller ein Mangel?

Die Vereinbarung entscheidet

Maßgeblich ist die vertraglich vorausgesetzte Nutzung. Ist der Keller als Aufenthaltsraum, Hobbyraum oder Büro beschrieben, schuldet der Unternehmer eine entsprechend trockene Ausführung. Ist er als reiner Lagerkeller beschrieben, sind geringere Anforderungen vereinbart. Die Baubeschreibung ist deshalb der erste Ort, an dem nachzusehen ist. Fehlt eine Angabe, gilt die übliche Beschaffenheit, und die richtet sich nach der Bauweise.

Die Ursachen

Eindringendes Wasser von außen deutet auf eine fehlerhafte oder fehlende Abdichtung. Feuchte Flecken am Wandfuß können von aufsteigender Feuchte stammen, etwa bei fehlender Horizontalsperre im Altbau. Kondensat bildet sich, wenn warme, feuchte Luft auf kalte Oberflächen trifft, und ist häufig ein Lüftungsproblem. Die Ursachen sehen ähnlich aus und haben völlig verschiedene Verantwortliche.

Der klassische Nutzungsfehler

Im Sommer wird der Keller gelüftet, weil er muffig riecht. Die eintretende warme Luft kühlt an den kalten Wänden ab und gibt Feuchte ab. Das verschlimmert die Lage. Richtig ist, im Sommer nur nachts oder gar nicht zu lüften und im Winter kurz und kräftig. Wo dieser Fehler vorliegt, ist der Schaden kein Baumangel, sondern eine Folge der Nutzung.

Die Abgrenzung im Streitfall

Ein Sachverständiger unterscheidet die Ursachen über Feuchtemessungen in verschiedenen Tiefen, über die Verteilung der Flecken und über die Temperaturverhältnisse. Ein Gutachten kostet 1.500 bis 5.000 Euro und beantwortet damit die Frage, die den gesamten Streit trägt. Ohne diese Klärung bleibt jede Diskussion im Ungefähren.

Was der Eigentümer tun sollte

Zuerst messen: Hygrometer im Keller, Temperatur innen und außen, über mehrere Wochen aufgezeichnet.

Diese Aufzeichnung kostet unter 30 Euro und schließt den Lüftungsfehler als Ursache aus oder ein.

Erst danach rügen, mit Fotos, Messwerten und Beschreibung.

Bei einem Neubau innerhalb der Verjährung von 5 Jahren ist die Rüge der richtige erste Schritt.

Bei einem Altbau ohne Gewährleistung geht es um die Frage, welche Sanierung wirtschaftlich ist.

Eine nachträgliche Außenabdichtung kostet je nach Zugänglichkeit 300 bis 700 Euro je Quadratmeter Wandfläche und ist damit die teuerste, aber dauerhafteste Lösung.

Innenabdichtungen und Sanierputze sind günstiger, halten die Feuchte aber nur zurück, statt sie fernzuhalten. Sie sind sinnvoll, wenn eine Freilegung von außen nicht möglich ist.

In jedem Fall gehört die Ursache vor die Maßnahme. Wer einen Sanierputz auf eine undichte Außenwand aufbringt, hat die Optik verbessert und das Problem verschoben.

Sinnvoll ist deshalb, vor der Sanierung ein Gutachten einzuholen. Es kostet einen Bruchteil der Maßnahme und verhindert die teuerste aller Varianten, nämlich die zweimalige Ausführung.

Für Neubauten gilt: Wer im ersten Winter feuchte Stellen bemerkt, sollte zuerst die Baufeuchte als Ursache prüfen. Ein Neubau gibt über 1 bis 2 Jahre erhebliche Mengen Wasser ab, und in dieser Zeit ist erhöhte Luftfeuchte normal.

Bleiben die Stellen nach dem zweiten Winter bestehen, liegt der Verdacht auf einen Mangel nahe, und dann ist die Rüge der richtige Schritt.