Wann ist eine Minderung möglich und wie wird sie berechnet?

Die Voraussetzung

Wie bei der Selbstvornahme ist zuerst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen. Erst nach fruchtlosem Ablauf kann gemindert werden. Die Minderung wird durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer ausgeübt und ist danach bindend. Wer gemindert hat, kann nicht mehr Nacherfüllung verlangen, wohl aber Schadensersatz für weitergehende Schäden.

Die gesetzliche Berechnung

Die Vergütung wird in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zum wirklichen Wert gestanden hätte. Diese Verhältnisrechnung setzt zwei Werte voraus, die selten zu ermitteln sind. Deshalb wird in der Praxis geschätzt, und als Anhaltspunkt dienen die Kosten der Mängelbeseitigung.

Wann die Beseitigungskosten nicht passen

Bei einem optischen Mangel, dessen Beseitigung unverhältnismäßig wäre, liegt die Minderung unter den Beseitigungskosten. Bei einem Mangel, der den Gebrauchswert dauerhaft senkt, etwa einer geringeren Raumhöhe, kann sie darüber liegen. Maßgeblich ist der Wertunterschied, nicht der Aufwand. Ein Sachverständiger kann dafür eine Größenordnung nennen.

Die Grenze der Unverhältnismäßigkeit

Der Unternehmer kann die Nacherfüllung verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Dann bleibt dem Besteller die Minderung. Unverhältnismäßig ist der Aufwand nicht schon dann, wenn er hoch ist, sondern erst, wenn er in keinem vernünftigen Verhältnis zum erreichbaren Vorteil steht. Bei Funktionsmängeln wird die Grenze selten erreicht, bei rein optischen häufiger.

Was der Bauherr abwägen sollte

Eine Minderung beendet die Sache endgültig und lässt den Mangel bestehen.

Wer ihn später doch beseitigen will, zahlt die Differenz selbst.

Sinnvoll ist die Minderung deshalb bei Mängeln, mit denen sich leben lässt, und bei Bauteilen ohne Folgewirkung.

Bei Abdichtung, Statik und Haustechnik ist die Beseitigung fast immer der bessere Weg.

Für Betriebe ist die Minderung häufig günstiger als eine aufwendige Nachbesserung, und ein Angebot dazu beendet den Streit oft in wenigen Tagen.

Sinnvoll ist ein schriftlicher Vergleich mit Betrag, Bezeichnung des Mangels und der Feststellung, dass damit alle Ansprüche daraus erledigt sind.

Zu beachten ist die Reihenfolge gegenüber der Schlussrechnung. Wer bereits gezahlt hat, muss den Minderungsbetrag zurückfordern, wer noch nicht gezahlt hat, zieht ihn ab.

Im zweiten Fall ist die Position deutlich stärker, weshalb sich ein Einbehalt bis zur Klärung fast immer lohnt.

Als Größenordnung: Bei einem Mangel mit Beseitigungskosten von 3.000 Euro liegt die Minderung in der Praxis meist zwischen 1.500 und 3.000 Euro, je nachdem, wie stark der Gebrauchswert betroffen ist.

Für die Praxis empfiehlt sich, den Minderungsbetrag mit zwei Vergleichsangeboten zu unterlegen. Sie sind innerhalb von 2 Wochen zu beschaffen und machen den Betrag nachvollziehbar. Bei einem Vorhaben über 300.000 Euro lohnt bei größeren Beträgen zusätzlich ein Privatgutachten für 1.500 bis 5.000 Euro.