Wer muss einen Baumangel beweisen?

Vor der Abnahme

Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Beweislast dafür, dass seine Leistung vertragsgemäß ist. Er schuldet die Herstellung des Werks, und solange es nicht abgenommen ist, muss er die Erfüllung nachweisen. Für den Bauherrn ist das die günstigste Phase, und sie endet mit der Abnahme. Deshalb sollte vor der Abnahme geprüft werden, nicht danach.

Nach der Abnahme

Mit der Abnahme geht die Beweislast auf den Besteller über. Er muss darlegen und beweisen, dass ein Mangel vorliegt, dass er bereits bei der Abnahme angelegt war und dass er nicht auf Nutzung oder Wartung zurückzuführen ist. In der Praxis führt das fast immer zu einem Sachverständigengutachten. Diese Umkehr ist der Grund, warum die Abnahme kein Formalakt ist.

Der Vorbehalt bei bekannten Mängeln

Wer bei der Abnahme einen Mangel kennt und ihn nicht vorbehält, verliert die Rechte auf Nacherfüllung und Minderung für diesen Mangel. Der Vorbehalt gehört ins Protokoll, mit Ort und Beschreibung. Unbekannte Mängel bleiben davon unberührt. Deshalb ist die Sorgfalt beim Abnahmetermin so wichtig, und deshalb sollte er nie unter Zeitdruck stattfinden.

Symptomtheorie

Der Besteller muss den Mangel nicht technisch erklären. Es genügt, die Erscheinung zu beschreiben, also etwa feuchte Stellen an einer bestimmten Wand. Die Ursachenermittlung ist Sache des Sachverständigen. Diese sogenannte Symptomtheorie erleichtert die Rüge erheblich und wird von Bauherren oft nicht genutzt, weil sie meinen, sie müssten die Ursache benennen.

Was die Beweisführung stützt

Fotos mit Datum, das Abnahmeprotokoll, die Baubeschreibung und ein Bautagebuch.

Diese vier Unterlagen entscheiden die meisten Verfahren, und sie lassen sich nachträglich nicht herstellen.

Sinnvoll ist außerdem, während der Bauzeit die verdeckten Bauteile zu fotografieren, also Abdichtungen, Leitungen und Bewehrung vor dem Verschließen.

Ein Foto je Bauabschnitt genügt und kostet keine Minute.

Für Betriebe gilt dasselbe in die andere Richtung: Wer seine Ausführung dokumentiert, kann Vorwürfe nach 4 Jahren entkräften.

Ohne Dokumentation steht Aussage gegen Aussage, und der Sachverständige entscheidet allein nach dem heutigen Zustand.

Zu bedenken ist außerdem die Wirkung der Zustandsfeststellung nach verweigerter Abnahme. Ist ein offenkundiger Mangel dort nicht aufgeführt, wird vermutet, dass er später entstanden und vom Besteller zu vertreten ist.

Damit lässt sich die Beweislast auch ohne Abnahme verschieben, und deshalb ist die Feststellung für Betriebe ein wichtiges Instrument.

Für Bauherren folgt daraus, den Termin wahrzunehmen und die eigene Mängelliste vollständig einzubringen. Wer fernbleibt, muss eine einseitige Feststellung gegen sich gelten lassen.

Als Aufwand sind 2 bis 3 Stunden zu rechnen, und der Termin sollte bei Tageslicht stattfinden, weil viele Abweichungen nur bei streifendem Licht sichtbar werden. Als Anhaltswert genügen 15 Minuten je Raum, bei Bad und Technikraum eher 30 Minuten. Wer schneller fertig ist, hat besichtigt und nicht geprüft.