Wer haftet für Schäden am Nachbarhaus durch die Baustelle?

Die Haftung des ausführenden Betriebs

Wer durch Erdarbeiten, Rammen, Verdichten oder Abbruch einen Schaden verursacht, haftet aus unerlaubter Handlung. Voraussetzung ist ein Verschulden, also die Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Bei Arbeiten neben Bestandsbebauung gehört dazu eine Erkundung der Nachbarbebauung, die Wahl geeigneter Verfahren und gegebenenfalls eine Beweissicherung. Wer ohne diese Vorbereitung arbeitet, handelt fahrlässig.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch

Auch ohne Verschulden kann der Nachbar Ausgleich verlangen, wenn von einem Grundstück Einwirkungen ausgehen, die er dulden muss, weil er sie nicht rechtzeitig abwehren konnte, und die eine wesentliche Beeinträchtigung verursachen. Dieser Anspruch richtet sich gegen den Grundstückseigentümer, also den Bauherrn. Er ist der Grund, warum die Bauherrenhaftpflicht bei Bauvorhaben in enger Bebauung unverzichtbar ist.

Die Beweissicherung

Vor Beginn der Erdarbeiten sollte der Zustand der Nachbarbebauung dokumentiert werden, mit Fotos, Rissprotokoll und gegebenenfalls Gipsmarken über vorhandenen Rissen. Ein Beweissicherungsgutachten kostet je nach Umfang 1.500 bis 4.000 Euro. Es schützt beide Seiten: den Bauherrn vor Ansprüchen für Altschäden und den Nachbarn vor der Behauptung, ein Riss habe schon vorher bestanden.

Der Zugang zum Nachbargrundstück

Für Arbeiten an der Grenze besteht in den Landesnachbarrechten häufig ein Hammerschlags- und Leiterrecht. Es erlaubt das Betreten des Nachbargrundstücks, wenn die Arbeiten anders nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich sind, und setzt eine rechtzeitige Ankündigung voraus. Übliche Ankündigungsfristen liegen bei 2 Wochen bis 1 Monat, und Schäden sind zu ersetzen.

Was Bauherren praktisch tun sollten

Vor Baubeginn das Gespräch mit dem Nachbarn suchen und die Beweissicherung gemeinsam vornehmen.

Das kostet einen Termin und nimmt dem späteren Streit die Grundlage.

Dazu eine Bauherrenhaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme; sie kostet für ein Einfamilienhaus 80 bis 300 Euro für die gesamte Bauzeit.

Personenschäden erreichen schnell sechsstellige Beträge, weshalb die Deckungssumme nicht zu knapp bemessen sein sollte.

Für Betriebe lohnt eine Erkundung der Nachbarbebauung vor Beginn der Erdarbeiten, besonders bei Altbauten ohne Fundamentplan.

Wer dort ohne Vorbereitung verdichtet, riskiert Setzungen, die im Nachhinein nur mit Unterfangung zu beheben sind, und diese kostet ein Vielfaches der Vorsorge.

Als Größenordnung: Eine Unterfangung liegt je laufendem Meter Wand schnell im vierstelligen Bereich, während eine Beweissicherung und ein angepasstes Verdichtungsverfahren zusammen meist unter 5.000 Euro bleiben.

Für Nachbarn gilt umgekehrt, dass sie Schäden zeitnah anzeigen sollten. Wer erst nach 2 Jahren einen Riss meldet, muss beweisen, dass er von der Baustelle stammt.

Die Beweissicherung vor Baubeginn hilft dabei beiden Seiten, und deshalb sollte der Nachbar sie eher fordern als ablehnen.

Sinnvoll ist ein gemeinsamer Termin mit einem Sachverständigen, dessen Kosten sich beide Seiten teilen. Er dauert 2 bis 3 Stunden und erzeugt ein Dokument, auf das sich später beide berufen können.