Wann ist Schimmel ein Baumangel und wann ein Nutzungsfehler?

Wie Schimmel entsteht

Schimmel wächst, wenn eine Oberfläche über längere Zeit ausreichend feucht ist. Das geschieht, wenn warme, feuchte Raumluft auf eine kalte Oberfläche trifft und dort Wasser abgibt. Entscheidend ist also das Zusammenspiel von Oberflächentemperatur, Luftfeuchte und Luftwechsel. Alle drei lassen sich messen, und deshalb ist die Ursachenklärung technisch eindeutiger, als der Streit darüber vermuten lässt.

Die baulichen Ursachen

Wärmebrücken an Außenecken, Betonstürzen, Balkonplatten und Rollladenkästen senken die Oberflächentemperatur. Undichte Bauteile lassen warme Luft in die Konstruktion eindringen. Fehlende oder falsch dimensionierte Lüftung führt zu zu geringem Luftwechsel, besonders in dichten Neubauten. Alle drei sind Planungs- oder Ausführungsfehler und damit Mängel. Für Neubauten verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz, den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 und DIN 4108-3, einen möglichst geringen Einfluss von Wärmebrücken und eine dauerhaft luftundurchlässige Gebäudehülle (§§ 11 bis 13 GModG).

Die nutzungsbedingten Ursachen

Zu geringer Luftwechsel, dauerhaft gekippte Fenster im Winter, stark abgesenkte Raumtemperaturen in einzelnen Räumen und das Trocknen von Wäsche ohne Lüftung erhöhen die Feuchtebelastung. Auch Möbel unmittelbar an Außenwänden senken die Oberflächentemperatur hinter dem Möbel. Diese Ursachen liegen beim Nutzer, und dann besteht kein Mängelanspruch.

Die Klärung

Ein Sachverständiger misst Oberflächentemperaturen, Raumluftfeuchte und Luftwechsel, häufig über eine Aufzeichnung über mehrere Wochen. Daraus ergibt sich, ob die Konstruktion auch bei üblicher Nutzung zu Schimmel führt. Die Kosten hängen vom Umfang ab; lassen Sie sich vorab ein schriftliches Angebot geben. Ohne diese Messung bleibt der Streit im Ungefähren, weil beide Seiten plausible Argumente haben.

Was Bewohner selbst prüfen können

Schon ein einfaches Hygrometer je betroffenem Raum hilft, die Raumluftfeuchte im Blick zu behalten, am besten mit Aufzeichnung über mehrere Wochen.

Das Umweltbundesamt empfiehlt eine relative Luftfeuchte zwischen 40 und 60 Prozent. Liegt sie dauerhaft darüber, spricht viel für ein Lüftungsproblem.

Bleibt sie im üblichen Bereich und tritt trotzdem Schimmel auf, spricht viel für eine bauliche Ursache.

Diese einfache Messung ordnet den Fall, bevor Kosten entstehen.

Für Neubauten gilt zusätzlich, dass die Restbaufeuchte durch verstärktes Lüften entfernt werden muss. Bei Massivbauweise ist das nach Angaben des Umweltbundesamts erst nach 1 bis 2 Jahren erreicht.

Wer in dieser Phase wie in einem Altbau lüftet, erzeugt Schimmel ohne baulichen Fehler.

Für die rechtliche Klärung ist die Beweislast entscheidend. Vor der Abnahme muss der Betrieb die Mangelfreiheit beweisen, danach der Bauherr den Mangel, weil er das Werk als Erfüllung angenommen hat (§ 363 BGB).

Wer also im ersten Winter nach der Abnahme Schimmel bemerkt, sollte zügig messen und rügen, weil die Beweisführung mit jedem Jahr schwieriger wird.

Bei einer Verjährungsfrist von 5 Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB) bleibt zwar Zeit, aber der Zustand verändert sich, und spätere Messungen bilden nicht mehr die Ausgangslage ab.

Sinnvoll ist deshalb, die Messreihe bereits im ersten Winter anzulegen und über mehrere Wochen laufen zu lassen. Ein einfaches Aufzeichnungsgerät liefert eine Grundlage für jede spätere Beurteilung. Aufgezeichnet werden sollten Temperatur und relative Luftfeuchte in kurzen Abständen, innen und außen, im Winterhalbjahr.

Diese Reihe ordnet den Fall, bevor ein Gutachten beauftragt wird.