Wann ist der Schallschutz einer Wohnung mangelhaft?

Der geschuldete Standard

Was geschuldet ist, ergibt sich aus dem Vertrag. Fehlen konkrete Werte, darf der Erwerber eines Hauses oder einer Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard erwarten. Die Mindestanforderungen der DIN 4109 reichen dafür in der Regel nicht, weil sie nur vor unzumutbaren Belästigungen schützen (BGH, Urteil vom 14.06.2007, VII ZR 45/06; Urteil vom 04.06.2009, VII ZR 54/07). Auch allgemeine Zusagen, etwa dass die Mindestwerte überschritten werden, sind verbindlich. Ein bloßer Verweis auf „Schalldämmung nach DIN 4109“ beschränkt die Leistung nicht auf die Mindestwerte; wer davon abweichen will, muss deutlich darauf hinweisen. Am sichersten ist es, konkrete Werte für Luft- und Trittschall zu vereinbaren.

Was gemessen wird

Unterschieden werden Luftschall, also Sprache und Musik durch Wände und Decken, und Trittschall, also Geräusche durch Gehen auf Decken. Dazu kommen Geräusche aus haustechnischen Anlagen wie Leitungen, Pumpen und Lüftung. Die bauaufsichtlichen Mindestwerte stehen in DIN 4109-1:2018-01, erhöhte Werte in DIN 4109-5:2020-08. Gemessen wird im fertigen Gebäude durch einen Sachverständigen oder eine bauakustische Prüfstelle; die Kosten richten sich nach Umfang und Zahl der Messungen.

Warum Nachbesserung so aufwendig ist

Schallschutz entsteht aus dem Zusammenspiel von Masse, Entkopplung und Dichtheit. Fehler liegen häufig in Details: eine durchgehende Estrichschicht an der Wand, eine starre Verbindung zwischen Bauteilen, eine nicht abgedichtete Leitungsdurchführung. Die Beseitigung verlangt oft, den Estrich oder die Vorsatzschale zu öffnen. Deshalb ist die Kontrolle vor dem Verschließen der Bauteile so wichtig.

Die Kontrolle während der Bauzeit

Sinnvoll sind Fotos vor dem Einbringen des Estrichs, an denen die Randdämmstreifen und die Trennung zu aufgehenden Bauteilen erkennbar sind.

Ein Foto je Raum genügt und kostet keine Minute.

Wer nach dem Einzug einen Mangel vermutet, kann darauf verweisen und die Ursache eingrenzen.

Was Bauherren vereinbaren sollten

Konkrete Werte für Luft- und Trittschall zwischen Wohnungen und zwischen Räumen im eigenen Haus, dazu eine Regelung zu Geräuschen aus der Haustechnik. Als Maßstab eignet sich DIN 4109-5: Ihre Werte liegen in der Regel bei der Luftschalldämmung mindestens 3 dB über den Mindestwerten, beim Trittschall mindestens 5 dB und bei Geräuschen aus gebäudetechnischen Anlagen mindestens 3 dB darunter.

Der Aufpreis für erhöhten Schallschutz hängt von Bauweise und Zielwerten ab und sollte vor Vertragsschluss angefragt werden.

Er ist im Bau günstig und nachträglich kaum herstellbar.

Für Betriebe lohnt der Hinweis auf die Grenzen des Standards vor Vertragsschluss. Wer die Erwartung des Bauherrn kennt, kann sie einpreisen oder abgrenzen.

Ohne diesen Hinweis entsteht die häufigste Enttäuschung im ersten Jahr nach dem Einzug.

Für Wohnungen im Mehrfamilienhaus lohnt zusätzlich die Frage nach Geräuschen aus der Haustechnik. Leitungen, Pumpen und Lüftungsanlagen erzeugen Dauergeräusche, die als besonders störend empfunden werden.

Sie lassen sich durch Entkopplung und Führung der Leitungen weitgehend vermeiden, aber nur während der Planung.

Nachträglich bleibt oft nur, eine Vorsatzschale zu errichten, was Raum kostet und selten die gewünschte Wirkung erreicht.

Wer vor der Ausführung eine Messung vereinbart, hat den wirksamsten Hebel. Sie stellt fest, ob die vereinbarten Werte erreicht wurden, solange eine Nachbesserung noch möglich ist.

Sinnvoll ist außerdem eine Zwischenprüfung im Rohbau, also bevor Estrich und Vorsatzschalen geschlossen werden. Sie findet genau die Details, die später die Messwerte verschlechtern können. Dazu gehören Randdämmstreifen, Leitungsdurchführungen und starre Verbindungen zwischen Bauteilen.