Wann ist der Schallschutz einer Wohnung mangelhaft?

Der geschuldete Standard

Ohne besondere Vereinbarung schuldet der Betrieb die übliche Beschaffenheit, gemessen an den anerkannten Regeln der Technik. Das ist ein Mindeststandard, der Schutz vor unzumutbaren Belästigungen bietet, aber keine Ruhe garantiert. Wer mehr will, muss erhöhten Schallschutz ausdrücklich vereinbaren, am besten mit konkreten Werten für Luft- und Trittschall. Ein Verweis auf hohe Qualität genügt nicht.

Was gemessen wird

Unterschieden werden Luftschall, also Sprache und Musik durch Wände und Decken, und Trittschall, also Geräusche durch Gehen auf Decken. Dazu kommen Geräusche aus haustechnischen Anlagen wie Leitungen, Pumpen und Lüftung. Gemessen wird im fertigen Gebäude durch einen Sachverständigen, und die Messung kostet je nach Umfang 800 bis 2.500 Euro.

Warum Nachbesserung so aufwendig ist

Schallschutz entsteht aus dem Zusammenspiel von Masse, Entkopplung und Dichtheit. Fehler liegen häufig in Details: eine durchgehende Estrichschicht an der Wand, eine starre Verbindung zwischen Bauteilen, eine nicht abgedichtete Leitungsdurchführung. Die Beseitigung verlangt oft, den Estrich oder die Vorsatzschale zu öffnen. Deshalb ist die Kontrolle vor dem Verschließen der Bauteile so wichtig.

Die Kontrolle während der Bauzeit

Sinnvoll sind Fotos vor dem Einbringen des Estrichs, an denen die Randdämmstreifen und die Trennung zu aufgehenden Bauteilen erkennbar sind.

Ein Foto je Raum genügt und kostet keine Minute.

Wer nach dem Einzug einen Mangel vermutet, kann darauf verweisen und die Ursache eingrenzen.

Was Bauherren vereinbaren sollten

Konkrete Werte für Luft- und Trittschall zwischen Wohnungen und zwischen Räumen im eigenen Haus, dazu eine Regelung zu Geräuschen aus der Haustechnik.

Der Aufpreis für erhöhten Schallschutz liegt bei einem Einfamilienhaus meist im niedrigen vierstelligen Bereich.

Er ist im Bau günstig und nachträglich kaum herstellbar.

Für Betriebe lohnt der Hinweis auf die Grenzen des Standards vor Vertragsschluss. Wer die Erwartung des Bauherrn kennt, kann sie einpreisen oder abgrenzen.

Ohne diesen Hinweis entsteht die häufigste Enttäuschung im ersten Jahr nach dem Einzug.

Für Wohnungen im Mehrfamilienhaus lohnt zusätzlich die Frage nach Geräuschen aus der Haustechnik. Leitungen, Pumpen und Lüftungsanlagen erzeugen Dauergeräusche, die als besonders störend empfunden werden.

Sie lassen sich durch Entkopplung und Führung der Leitungen weitgehend vermeiden, aber nur während der Planung.

Nachträglich bleibt oft nur, eine Vorsatzschale zu errichten, was Raum kostet und selten die gewünschte Wirkung erreicht.

Wer vor der Ausführung eine Messung vereinbart, hat den wirksamsten Hebel. Sie kostet 800 bis 2.500 Euro und stellt fest, ob die vereinbarten Werte erreicht wurden, solange eine Nachbesserung noch möglich ist.

Sinnvoll ist außerdem eine Zwischenprüfung im Rohbau, also bevor Estrich und Vorsatzschalen geschlossen werden. Sie dauert 2 Stunden und findet genau die Details, die später die Messwerte um mehrere Dezibel verschlechtern. Dazu gehören Randdämmstreifen, Leitungsdurchführungen und starre Verbindungen zwischen Bauteilen.