Was ist der Unterschied zwischen Pauschalpreis und Einheitspreis?

Der Einheitspreisvertrag

Für jede Position wird ein Preis je Einheit vereinbart, etwa Euro je Quadratmeter Putz oder je Kubikmeter Aushub. Abgerechnet wird nach Aufmaß, also nach den tatsächlich ausgeführten Mengen. Der Bauherr trägt damit das Mengenrisiko: Werden 15 Prozent mehr Kubikmeter ausgehoben, zahlt er 15 Prozent mehr. Dafür zahlt er auch weniger, wenn weniger anfällt. Die Preise sind vergleichbar, und Nachträge betreffen nur neue Positionen, nicht abweichende Mengen.

Der Pauschalpreisvertrag

Ein fester Betrag gilt für die im Vertrag beschriebene Leistung. Das Mengenrisiko trägt der Unternehmer, der es einpreist. Der Bauherr hat Planungssicherheit, zahlt dafür aber einen Risikozuschlag, der je nach Vorhaben 5 bis 15 Prozent beträgt. Entscheidend ist die Genauigkeit der Leistungsbeschreibung, denn nur beschriebene Leistungen sind pauschaliert. Alles, was fehlt, ist Nachtrag und wird zusätzlich bezahlt.

Der Unterschied zwischen Detail- und Globalpauschale

Bei der Detailpauschale liegt ein Leistungsverzeichnis zugrunde, und der Preis dafür wird pauschaliert. Bei der Globalpauschale schuldet der Unternehmer den funktionalen Erfolg, also ein fertiges, gebrauchstaugliches Bauwerk. Bei der Globalpauschale ist das Risiko für vergessene Leistungen beim Unternehmer, bei der Detailpauschale beim Bauherrn. Wer Kostensicherheit will, braucht die Globalpauschale, und nur sie verdient den Namen Festpreis.

Wo die Streitfälle liegen

Beim Einheitspreisvertrag streiten die Parteien über das Aufmaß und über die Frage, ob eine Leistung von einer Position erfasst ist. Beim Pauschalpreisvertrag streiten sie darüber, ob eine Leistung in der Beschreibung enthalten war. Beide Streitarten lassen sich mit einem gemeinsamen Aufmaß beziehungsweise einer vollständigen Beschreibung vermeiden.

Was in der Praxis sinnvoll ist

Für klar umrissene Gewerke mit sicheren Mengen ist die Pauschale gut. Für Erdarbeiten, Altbausanierung und alles, was unter der Oberfläche liegt, ist der Einheitspreis ehrlicher.

Eine Mischform ist üblich und sinnvoll: Pauschale für den Rohbau, Einheitspreise für Aushub, Verbau und Entsorgung.

Bei Einheitspreisverträgen lohnt ein Blick auf die Mengenansätze. Zu niedrig angesetzte Mengen machen ein Angebot künstlich günstig und rächen sich beim Aufmaß.

Als Prüfung genügt, die drei größten Positionen mit eigenen Zahlen zu überschlagen. Das dauert 30 Minuten und deckt die üblichen Spekulationen auf.

Bei Pauschalverträgen ist die Beschreibung der einzige Schutz. Wer dort 3 Seiten liest, wo 20 nötig wären, kauft keinen Festpreis, sondern einen Einstiegspreis.

Zu beachten ist zuletzt, dass auch beim Pauschalpreis eine Anpassung möglich ist, wenn der Bauherr Änderungen anordnet. Der Festpreis schützt vor Mengen, nicht vor Änderungswünschen.

Ebenso wenig schützt er vor Baugrundrisiken. Der Baugrund gehört zum Verantwortungsbereich des Bauherrn, und ein Bodengutachten für 1.500 bis 3.000 Euro ist die günstigste Absicherung gegen Mehrkosten, die im Aushub schnell fünfstellig werden. Ein Gutachten benennt Bodenklassen, Grundwasserstand und Tragfähigkeit und ist damit die Grundlage sowohl für die Gründung als auch für die Kalkulation des Aushubs.