Wann darf der Bauherr Änderungen anordnen?

Zwei Arten von Änderungen

Das Gesetz unterscheidet Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs und Anordnungen, die zur Erreichung des vereinbarten Erfolgs notwendig sind. Der erste Fall ist der Wunsch nach einer anderen Leistung, etwa ein anderer Bodenbelag oder eine zusätzliche Steckdose. Der zweite Fall betrifft Anordnungen, ohne die das Werk nicht funktionieren würde, etwa eine geänderte Leitungsführung, weil ein Träger im Weg liegt. Für beide gilt derselbe Weg, aber die Zumutbarkeitsprüfung fällt unterschiedlich aus. Notwendige Anordnungen muss der Unternehmer grundsätzlich ausführen.

Der Weg über die 30 Tage

Zuerst verlangt der Besteller die Änderung. Die Parteien sollen sich über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung einigen. Der Unternehmer legt dazu ein Angebot vor. Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, darf der Besteller die Änderung schriftlich anordnen. Der Unternehmer muss dann ausführen, es sei denn, die Ausführung ist ihm unzumutbar. Diese Frist ist der Kern der Regelung, denn sie begrenzt das Verhandeln und hält den Bau in Bewegung.

Wann die Ausführung unzumutbar ist

Unzumutbar ist eine Anordnung, wenn der Betrieb sie nicht leisten kann, etwa weil ihm Ausstattung, Fachkunde oder Kapazität fehlen. Der Unternehmer muss die Unzumutbarkeit darlegen, ein allgemeiner Hinweis auf Auslastung genügt nicht. Bei Änderungen des Werkerfolgs ist die Schwelle niedriger als bei notwendigen Anordnungen, weil dort der vereinbarte Erfolg auf dem Spiel steht. Wer die Ausführung ablehnt, sollte den Grund schriftlich und konkret benennen.

Wie die Vergütung berechnet wird

Die Mehr- oder Mindervergütung richtet sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Alternativ kann auf die Urkalkulation zurückgegriffen werden, wenn sie hinterlegt ist. Der Unternehmer darf 80 Prozent der in seinem Nachtragsangebot geforderten Vergütung vorläufig abrechnen, wenn keine Einigung erzielt wurde. Diese Abschlagsregel verhindert, dass Nachträge über Monate unbezahlt bleiben.

Was in der Praxis schiefgeht

Am häufigsten fehlt die Schriftform der Anordnung. Ein Zuruf auf der Baustelle ist keine Anordnung und begründet keinen Anspruch auf Mehrvergütung. Ebenso häufig fehlt das Nachtragsangebot, sodass die 30-Tage-Frist gar nicht sinnvoll läuft.

Sinnvoll ist ein einfaches Nachtragsformular mit fortlaufender Nummer, Datum, Beschreibung und Preis. Es macht aus einem Gespräch ein Dokument und beendet den späteren Streit darüber, wer was wann gewollt hat.

Für Bauherren ist wichtig, dass jede Anordnung Geld kostet, auch wenn sie klein wirkt. Eine verschobene Wand von 30 Zentimetern zieht Estrich, Elektrik und Türen nach sich.

Für Unternehmer gilt umgekehrt: Wer ausführt, ohne den Nachtrag zu dokumentieren, hat die Leistung erbracht und muss den Anspruch später beweisen. Das gelingt selten, weil das Gericht die Erforderlichkeit der Mehrkosten nur anhand von Unterlagen prüfen kann.

Wer die Urkalkulation bei Vertragsschluss hinterlegt, hat später eine zweite Berechnungsart zur Verfügung. Sie kostet nichts und entscheidet bei umfangreichen Nachträgen über einen fünfstelligen Betrag.