Wo verläuft die Grenze zwischen Rohbau und Ausbau?

Was üblicherweise zum Rohbau zählt

Erdarbeiten, Gründung, Keller oder Bodenplatte, tragende Wände, Decken, Treppen, Schornstein, Dachstuhl und Dacheindeckung. Häufig werden auch Fenster und Außentüren hinzugerechnet, weil erst damit das Gebäude wettergeschützt ist. Ob sie dazugehören, ist Verhandlungssache und sollte im Vertrag stehen, denn an dieser Grenze hängt oft eine Rate von 10 Prozent oder mehr.

Was zum Ausbau zählt

Estrich, Innenputz, Trockenbau, Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung, Fliesen, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Innentüren und Treppengeländer. Der Ausbau macht bei einem Einfamilienhaus typischerweise 45 bis 55 Prozent der Baukosten aus, der Rohbau 30 bis 40 Prozent, der Rest entfällt auf Baunebenkosten. Diese Aufteilung schwankt stark mit dem Ausstattungsstandard.

Warum die Grenze im Vertrag stehen muss

Zahlungspläne knüpfen an Bauzustände an. Ein Satz wie Rate fällig bei Fertigstellung Rohbau ist ohne Definition streitanfällig. Sinnvoll ist eine Aufzählung: Rate fällig, wenn Decke über Obergeschoss betoniert, Dachstuhl gestellt und Dach eingedeckt ist. Damit ist der Zustand prüfbar, und ein Ortstermin von 30 Minuten klärt die Fälligkeit.

Bedeutung für Versicherung und Abnahme

Die Bauleistungsversicherung deckt typischerweise den gesamten Bau, die Feuerrohbauversicherung dagegen den Rohbau bis zur Fertigstellung. Wer die Grenze anders zieht als der Versicherer, hat eine Deckungslücke. Auch Teilabnahmen orientieren sich an dieser Grenze und sind nur wirksam, wenn sie vereinbart sind. Ohne Vereinbarung bleibt es bei einer Abnahme für das gesamte Werk.

Der Rohbauzustand als Kaufgegenstand

Häuser werden auch im Rohbauzustand verkauft oder als Ausbauhaus angeboten. Dann beschreibt der Vertrag genau, was geliefert wird, und der Rest ist Eigenleistung.

Wer so kauft, sollte die Eigenleistung ehrlich rechnen. Als Faustwert werden je Quadratmeter Wohnfläche 10 bis 15 Arbeitsstunden für den Innenausbau angesetzt.

Bei 140 Quadratmetern sind das 1.400 bis 2.100 Stunden, also mehr als ein volles Arbeitsjahr einer Person.

Banken erkennen Eigenleistung nur begrenzt als Eigenkapital an, meist bis 10 bis 15 Prozent der Bausumme.

Wer Eigenleistung plant, sollte Gewerke wählen, die keine Folgeschäden verursachen. Malerei, Bodenbeläge und Gartenbau sind geeignet, Abdichtung und Elektroinstallation nicht.

Der Grund ist einfach: Ein Fehler in der Abdichtung zeigt sich nach 3 bis 5 Jahren, und dann gibt es niemanden, gegen den Ansprüche bestehen.

Zu bedenken ist außerdem die Schnittstelle. Wo Eigenleistung und Fremdleistung aufeinandertreffen, endet die Gewährleistung des Betriebs an seiner eigenen Arbeit. Wer den Estrich selbst einbringt und danach Fliesen vergeben will, muss mit Vorbehalten rechnen, und der Fliesenleger wird die Ebenheit prüfen, bevor er beginnt.

Sinnvoll ist deshalb, Eigenleistungen an das Ende einer Gewerkekette zu legen und nicht in die Mitte. Damit bleibt die Verantwortung klar, und Terminverzüge in Eigenleistung halten nicht die nachfolgenden Betriebe auf. Wer diese Reihenfolge einhält, spart im Ablauf regelmäßig 2 bis 4 Wochen Bauzeit, weil keine Gewerke aufeinander warten.