Wo verläuft die Grenze zwischen Rohbau und Ausbau?

Was üblicherweise zum Rohbau zählt

Erdarbeiten, Gründung, Keller oder Bodenplatte, tragende Wände, Decken, Treppen, Schornstein, Dachstuhl und Dacheindeckung. Häufig werden auch Fenster und Außentüren hinzugerechnet, weil erst damit das Gebäude wettergeschützt ist. Ob sie dazugehören, ist Verhandlungssache und sollte im Vertrag stehen, denn an dieser Grenze hängt oft eine Rate von 10 Prozent oder mehr. Beim Bauträgervertrag gibt § 3 Abs. 2 MaBV die Raten vor: 40 Prozent der restlichen Vertragssumme nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 8 Prozent für Dachflächen und Dachrinnen und 10 Prozent für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung.

Was zum Ausbau zählt

Estrich, Innenputz, Trockenbau, Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung, Fliesen, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Innentüren und Treppengeländer. Wie sich die Baukosten auf Rohbau, Ausbau und Baunebenkosten verteilen, schwankt stark mit Bauweise und Ausstattungsstandard und sollte für das konkrete Haus aus der Kostenplanung abgelesen werden.

Warum die Grenze im Vertrag stehen muss

Zahlungspläne knüpfen an Bauzustände an. Ein Satz wie Rate fällig bei Fertigstellung Rohbau ist ohne Definition streitanfällig. Sinnvoll ist eine Aufzählung: Rate fällig, wenn Decke über Obergeschoss betoniert, Dachstuhl gestellt und Dach eingedeckt ist. Damit ist der Zustand prüfbar, und ein kurzer Ortstermin klärt die Fälligkeit. Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung erreichen (§ 650m Abs. 1 BGB).

Bedeutung für Versicherung und Abnahme

Bauleistungsversicherung und Feuerrohbauversicherung decken während der Bauzeit unterschiedliche Gefahren ab; welche Bauteile und welcher Zeitraum versichert sind, regeln die jeweiligen Versicherungsbedingungen. Wer die Grenze anders zieht als der Versicherer, riskiert eine Deckungslücke. Auch Teilabnahmen orientieren sich an dieser Grenze. Das Gesetz kennt die Abnahme des ganzen Werks (§ 640 BGB); eine Teilabnahme gibt es, wenn sie vereinbart ist oder bei einem VOB/B-Vertrag für in sich abgeschlossene Teile der Leistung verlangt wird (§ 12 Abs. 2 VOB/B).

Der Rohbauzustand als Kaufgegenstand

Häuser werden auch im Rohbauzustand verkauft oder als Ausbauhaus angeboten. Dann beschreibt der Vertrag genau, was geliefert wird, und der Rest ist Eigenleistung.

Wer so kauft, sollte die Eigenleistung ehrlich rechnen und die nötigen Arbeitsstunden je Gewerk realistisch schätzen, am besten mit Hilfe eines Fachmanns.

Dabei zählt nicht nur die Zahl der Stunden, sondern auch, ob sie neben Beruf und Familie über Monate verlässlich verfügbar sind.

Banken erkennen Eigenleistung nur begrenzt als Eigenkapital an, meist bis 10 bis 15 Prozent der Bausumme.

Wer Eigenleistung plant, sollte Gewerke wählen, die keine Folgeschäden verursachen. Malerei, Bodenbeläge und Gartenbau sind geeignet, Abdichtung und Elektroinstallation nicht.

Der Grund ist einfach: Ein Fehler in der Abdichtung zeigt sich oft erst nach Jahren, und bei Eigenleistung gibt es dann niemanden, gegen den Ansprüche bestehen. Gegen einen beauftragten Betrieb verjähren Mängelansprüche am Bauwerk dagegen erst fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Zu bedenken ist außerdem die Schnittstelle. Wo Eigenleistung und Fremdleistung aufeinandertreffen, endet die Gewährleistung des Betriebs an seiner eigenen Arbeit. Wer den Estrich selbst einbringt und danach Fliesen vergeben will, muss mit Vorbehalten rechnen, und der Fliesenleger wird die Ebenheit prüfen, bevor er beginnt.

Sinnvoll ist deshalb, Eigenleistungen an das Ende einer Gewerkekette zu legen und nicht in die Mitte. Damit bleibt die Verantwortung klar, und Terminverzüge in Eigenleistung halten nicht die nachfolgenden Betriebe auf.