Was ist der Unterschied zwischen Vertragsstrafe und Schadensersatz?

Die Vertragsstrafe

Sie wird im Vertrag vereinbart und fällt an, wenn die vereinbarte Pflicht verletzt wird, typischerweise bei Überschreitung einer Vertragsfrist. Ein Schaden muss nicht entstanden sein und nicht bewiesen werden. Das ist ihr Vorteil und der Grund, warum sie in fast jedem größeren Bauvertrag steht. Voraussetzung ist ein Verschulden des Unternehmers und der Vorbehalt bei der Abnahme.

Der Schadensersatz

Er setzt eine Pflichtverletzung, Verschulden und einen konkreten Schaden voraus. Der Besteller muss darlegen und beweisen, welcher Schaden entstanden ist. Bei Bauverzug sind das etwa doppelte Mietkosten, Lagerkosten für Möbel oder Bereitstellungszinsen der Bank. Der Nachweis ist möglich, kostet aber Aufwand, und Positionen ohne Beleg werden gestrichen.

Das Verhältnis der beiden

Die Vertragsstrafe wird auf einen weitergehenden Schadensersatz angerechnet. Wer eine Strafe von 8.000 Euro erhalten hat und einen Schaden von 12.000 Euro nachweist, bekommt weitere 4.000 Euro. Wer keinen höheren Schaden nachweisen kann, behält die Strafe. Deshalb wirkt die Strafe wie ein Mindestbetrag ohne Beweisaufwand.

Die Grenzen der Vertragsstrafe

In vorformulierten Bedingungen ist die Strafe der Höhe nach zu begrenzen, als Obergrenze gelten 5 Prozent der Auftragssumme. Ein zu hoher Tagessatz führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, nicht zu einer Kürzung. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die auf Verschulden verzichten oder den Vorbehalt bei der Abnahme abbedingen. Gegenüber Verbrauchern ist der Maßstab noch strenger.

Was beim Vorbehalt schiefgeht

Der Vorbehalt muss bei der Abnahme erklärt werden, nicht davor und nicht danach. Ein Satz im Protokoll genügt.

Wird die Abnahme fiktiv, also durch Fristablauf, findet kein Termin statt, und der Vorbehalt kann nicht erklärt werden. Die Strafe entfällt dann.

Deshalb sollte ein Bauherr auf eine Abnahmeaufforderung immer reagieren, wenn eine Vertragsstrafe im Raum steht.

Für Betriebe lohnt es umgekehrt, die Fristsetzung mit Belehrung zu nutzen. Sie beendet die Hängepartie und nimmt der Strafe die Grundlage.

Bei der Berechnung ist auf Werktage oder Kalendertage zu achten. Der Unterschied macht bei einer Verzögerung von 10 Wochen rund 20 Tage aus.

Sinnvoll ist zuletzt, die Auftragssumme als Bezugsgröße genau zu benennen, also ob Nachträge und Umsatzsteuer eingerechnet werden. Ohne diese Angabe wird über die Bezugsgröße gestritten statt über den Verzug.

Zu bedenken ist außerdem, dass eine Vertragsstrafe nur bei Verschulden anfällt. Wer wegen fehlender Mitwirkung des Bauherrn oder wegen angeordneter Änderungen später fertig wird, schuldet keine Strafe, muss die Behinderung aber angezeigt haben.

Für Bauherren bedeutet das: Eine Vertragsstrafe ersetzt keine Bauüberwachung. Sie wirkt erst nach dem Verzug und hilft nicht dabei, den Termin zu halten. Wirksamer sind Zwischentermine mit eigener Prüfung, weil eine Verzögerung von 3 Wochen im Rohbau sich sonst ungebremst bis zur Fertigstellung fortsetzt. Ein Zwischentermin je Bauabschnitt reicht dafür aus, und die Prüfung dauert selten länger als 1 Stunde.