Was unterscheidet den Bauvertrag vom einfachen Werkvertrag?

Der Anwendungsbereich

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Gleichgestellt ist der Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks, wenn das Werk für dessen Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Der Austausch einer tragenden Stütze ist damit ein Bauvertrag, das Streichen einer Wand ein einfacher Werkvertrag. Die Abgrenzung liegt bei der Bedeutung für Bestand und Gebrauch, nicht beim Auftragswert.

Das Anordnungsrecht

Nur im Bauvertrag darf der Besteller Änderungen einseitig anordnen, wenn binnen 30 Tagen keine Einigung zustande kommt. Im einfachen Werkvertrag braucht jede Änderung eine neue Vereinbarung. Für lange Bauabläufe ist das der wichtigste praktische Unterschied, weil er verhindert, dass ein Vorhaben an einer offenen Detailfrage stehenbleibt. Der Preis dafür ist eine komplizierte Berechnung der Mehrvergütung.

Kündigung und Zustandsfeststellung

Die Kündigung eines Bauvertrags bedarf der Schriftform, die eines einfachen Werkvertrags nicht. Nach der Kündigung sieht der Bauvertrag die gemeinsame Feststellung des Leistungsstands vor, und bei verweigerter Abnahme die Zustandsfeststellung mit ihrer Beweisvermutung. Beide Institute fehlen im einfachen Werkvertrag. Wer sie nutzen will, muss sie dort ausdrücklich vereinbaren.

Verjährung und Sicherheiten

Bei Arbeiten an einem Bauwerk verjähren Mängelansprüche in 5 Jahren ab Abnahme, sonst in 2 Jahren. Die Bauhandwerkersicherung und die Sicherungshypothek stehen nur bei Bauleistungen zur Verfügung. Beides hängt am Begriff des Bauwerks und nicht an der Bezeichnung des Vertrags. Ein als Wartungsvertrag bezeichnetes Werk kann deshalb der langen Frist unterliegen.

Wo die Abgrenzung streitig wird

Typische Grenzfälle sind der Heizungstausch, die Dachsanierung, der Einbau einer neuen Fensterreihe und die Erneuerung einer Abdichtung. In diesen Fällen entscheidet die Frage, ob das Werk für Konstruktion oder Gebrauch wesentlich ist.

Die Praxis neigt dazu, großzügig von Bauwerk auszugehen. Für den Bauherrn ist das günstig, weil er 5 statt 2 Jahre Zeit hat, für den Betrieb bedeutet es eine längere Bindung.

Sinnvoll ist, die Einordnung im Vertrag anzusprechen. Ein Satz, der die Leistung als Bauleistung bezeichnet, schafft Klarheit für beide Seiten.

Wer als Betrieb überwiegend kleine Arbeiten ausführt, sollte trotzdem mit der langen Frist kalkulieren. Eine Rücklage von 1 bis 2 Prozent des Umsatzes für Gewährleistung deckt den üblichen Aufwand.

Für Verbraucher kommt hinzu, dass nur der Bauvertrag über ein ganzes Gebäude zum Verbraucherbauvertrag werden kann. Einzelne Gewerke bleiben außen vor, auch wenn sie zusammen ein Haus ergeben.

Wer diese Kette kennt, kann den Vertrag bewusst gestalten, statt sie nachträglich vor Gericht zu klären.

Praktisch hilft eine einfache Prüfung in drei Schritten: Betrifft die Arbeit ein Bauwerk, ist sie für Bestand oder Gebrauch wesentlich, und handelt es sich um Herstellung, Umbau oder Beseitigung. Wer diese drei Fragen vor Vertragsschluss beantwortet, weiß, welche Fristen und welche Sicherungsmittel gelten, und muss das nicht 4 Jahre später im Streit rekonstruieren.