Was ist der Unterschied zwischen Abnahme und Übergabe?

Was die Übergabe ist

Die Übergabe ist ein tatsächlicher Vorgang: Schlüssel wechseln, das Objekt wird zugänglich, der Nutzer zieht ein. Sie hat für sich genommen keine rechtliche Wirkung auf den Werkvertrag. Ein Objekt kann übergeben und nicht abgenommen sein, etwa wenn wesentliche Mängel bestehen und der Bauherr trotzdem einzieht, weil die alte Wohnung gekündigt ist. Und es kann abgenommen und noch nicht übergeben sein, etwa bei einer förmlichen Abnahme vor dem Einzugstermin.

Was die Abnahme auslöst

Mit der Abnahme wird die Vergütung fällig, die Beweislast für Mängel geht auf den Besteller über, die Gefahr des zufälligen Untergangs wechselt, die Verjährung von 5 Jahren beginnt, und eine Vertragsstrafe muss vorbehalten werden. Diese fünf Folgen treten unabhängig davon ein, ob Schlüssel übergeben wurden. Sie sind der Grund, warum die Abnahme der wichtigste Termin des Bauvorhabens ist.

Die Falle des Einzugs

Wer einzieht und die Leistung ohne Vorbehalt nutzt, erklärt damit häufig konkludent die Abnahme. Das gilt besonders, wenn zusätzlich die Schlussrechnung bezahlt wird. Wer trotz Mängeln einziehen muss, sollte deshalb vorher schriftlich erklären, dass darin keine Abnahme liegt, und die Mängel benennen. Ein Satz per Mail am Tag vor dem Einzug genügt und schützt die Rechtsposition.

Beim Mietverhältnis und beim Kauf

Im Mietrecht bezeichnet Übergabe die Überlassung der Mietsache und hat dort eigene Wirkungen für Zustand und Kaution. Beim Immobilienkauf meint Übergabe den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, meist nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Beide Vorgänge haben mit der werkvertraglichen Abnahme nichts zu tun, und die Begriffe werden trotzdem in denselben Verträgen verwendet.

Wie beide Termine sauber getrennt werden

Sinnvoll sind zwei Protokolle: eines für die Abnahme mit Mängelliste und Vorbehalt, eines für die Übergabe mit Schlüsselzahl und Zählerständen.

Der Aufwand liegt bei zusätzlichen 20 Minuten und beendet die spätere Frage, welcher Termin gemeint war.

Zu bedenken ist die Zahl der Schlüssel. Sie sollte im Protokoll stehen, weil ein späterer Schließanlagentausch bei einem Einfamilienhaus 800 bis 2.500 Euro kostet.

Bei Wohnungseigentum ist zusätzlich zwischen der Abnahme des Sondereigentums und der des Gemeinschaftseigentums zu trennen. Beide laufen getrennt und haben eigene Fristen.

Wer nur das Sondereigentum abnimmt, hat für das Dach und die Fassade noch keine Frist in Gang gesetzt, und das wird oft übersehen.

Der praktische Rat lautet deshalb: Erst abnehmen, dann übergeben, und beides in getrennten Dokumenten festhalten.

Wer den Termin mit dem Umzug zusammenlegt, verliert die Ruhe für die Prüfung. Sinnvoll ist ein Abstand von mindestens 7 Tagen zwischen Abnahme und Einzug, damit benannte Mängel noch beseitigt werden können, solange die Räume leer sind. Danach kostet dieselbe Arbeit ein Vielfaches, weil Möbel bewegt und Böden geschützt werden müssen. Bei Estrich und Malerarbeiten kommt hinzu, dass Trocknungszeiten von 2 bis 4 Wochen einzuhalten sind und ein zu früher Einzug selbst zum Schadensgrund wird.