Was unterscheidet den Abschlag von der Teilschlussrechnung?

Der Abschlag

Er ist eine Zahlung auf die noch nicht fällige Gesamtvergütung und beruht auf dem erreichten Baufortschritt. Er wird bei der Schlussrechnung verrechnet und begründet keine endgültige Abrechnung. Zu viel Gezahltes ist zurückzuzahlen, zu wenig Gezahltes wird nachgefordert. Ein Abschlag löst weder Abnahme noch Verjährung aus, und er hindert den Bauherrn nicht, Mängel später zu rügen.

Die Teilschlussrechnung

Sie rechnet einen abgegrenzten, abgeschlossenen Teil der Leistung endgültig ab. Voraussetzung ist eine Teilabnahme, und die setzt eine Vereinbarung voraus. Ohne Vereinbarung gibt es keine Teilabnahme, und ohne Teilabnahme keine Teilschlussrechnung. Mit ihr beginnt für diesen Teil die Verjährung von 5 Jahren, und die Beweislast für Mängel geht insoweit über. Deshalb ist sie für den Unternehmer günstig und für den Bauherrn eine Entscheidung mit Folgen.

Warum Teilabnahmen selten sinnvoll sind

Sie zerlegen die Gewährleistung in mehrere Fristen mit unterschiedlichen Startdaten. Bei einem Bauvorhaben mit 5 Teilabnahmen laufen 5 Fristen, und der Bauherr muss jede einzeln überwachen. Sinnvoll sind sie dort, wo ein Teil dauerhaft der Prüfung entzogen wird, etwa eine Abdichtung, die verfüllt wird, oder eine Leitung, die eingeputzt wird. Für solche Teile ist die frühe Feststellung wertvoller als die einheitliche Frist.

Die Schlussrechnung

Sie rechnet das gesamte Werk ab, verrechnet alle Abschläge und ist prüfbar aufzustellen. Prüfbar heißt: gegliedert nach den Positionen des Vertrags, mit Mengen, Einheitspreisen und Nachträgen, jeweils nachvollziehbar. Eine nicht prüfbare Rechnung wird nicht fällig, und der Bauherr muss die fehlende Prüfbarkeit binnen angemessener Frist rügen. Versäumt er die Rüge, gilt die Rechnung als prüfbar.

Was die Praxis erleichtert

Sinnvoll ist eine fortlaufende Nummerierung aller Abschläge und ein Deckblatt der Schlussrechnung, das alle Abschläge mit Datum und Betrag aufführt.

Damit ist in 2 Minuten nachvollziehbar, was gezahlt wurde und was offen ist.

Für Bauherren lohnt eine eigene Zahlungsübersicht. Sie sollte die Summe der Abschläge in Prozent der Auftragssumme mitführen, damit die Grenze von 90 Prozent nicht überschritten wird.

Für Betriebe lohnt es, Abschläge zügig und in gleichmäßigen Abständen zu stellen. Wer 3 Monate lang nichts abrechnet, finanziert den Bau vor.

Zu bedenken ist, dass Abschlagsforderungen dieselbe Verzugsfolge auslösen wie jede andere Forderung. Nach Ablauf von 30 Tagen ab Zugang und Fälligkeit tritt Verzug ein.

Wer eine Abschlagszahlung zurückhält, sollte den Grund nennen und den unstreitigen Teil zahlen. Vollständige Zurückhaltung wegen eines kleinen Mangels führt in den eigenen Verzug und gibt dem Unternehmer das Recht, die Arbeit einzustellen.

Zu bedenken ist außerdem die Wirkung auf die Bauzeit. Ein Baustopp wegen einer offenen Abschlagsrechnung kostet regelmäßig 3 bis 6 Wochen, weil Personal und Gerät neu disponiert werden müssen und nicht sofort wieder verfügbar sind. Bei einer Zwischenfinanzierung von 300.000 Euro kosten 6 Wochen Stillstand allein an Zinsen einen vierstelligen Betrag.