Wann greift die Sicherungshypothek des Bauunternehmers?

Die Voraussetzung, die oft fehlt

Der Anspruch besteht nur, wenn das Grundstück dem Besteller gehört. Genau daran scheitert er in der Praxis am häufigsten. Baut ein Bauträger auf eigenem Grund und verkauft danach, ist der Besteller der Bauträger, und die Hypothek richtet sich gegen dessen Grundstück. Baut ein Generalunternehmer für einen Bauherrn, hat der Nachunternehmer keinen Anspruch, weil sein Vertragspartner nicht Eigentümer ist. Wer als Nachunternehmer sichern will, ist deshalb auf die Bauhandwerkersicherung angewiesen.

Was gesichert wird

Gesichert wird die Forderung aus dem Vertrag, auch für bereits erbrachte Teile der Leistung. Der Unternehmer muss also nicht bis zur Fertigstellung warten. Er kann die Einräumung verlangen, sobald er Arbeiten erbracht hat, und die Höhe richtet sich nach dem Wert des geleisteten Teils. Streit entsteht regelmäßig über diesen Wert, weshalb ein prüfbares Aufmaß die Grundlage sein sollte.

Der Weg über die einstweilige Verfügung

Der Anspruch wird meist im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt, weil ein Hauptsacheverfahren zu lange dauert. Das Gesetz erleichtert das ausdrücklich, indem es die Gefährdung des Anspruchs nicht gesondert glaubhaft machen lässt. Eingetragen wird eine Vormerkung, die den Rang sichert. Der Vorgang dauert je nach Gericht 1 bis 3 Wochen und kostet Gerichts- und Anwaltsgebühren nach dem Streitwert.

Der Unterschied zur Bauhandwerkersicherung

Die Sicherungshypothek wirkt gegen das Grundstück und hilft nur, wenn dort noch Wert frei ist. Bei einer bereits voll belasteten Immobilie steht der Unternehmer im Rang hinter der Bank und erhält im Ernstfall nichts. Die Bauhandwerkersicherung wirkt dagegen persönlich über eine Bürgschaft und ist unabhängig von der Grundbuchlage. Deshalb ist sie in den meisten Fällen das stärkere Mittel, und die Hypothek bleibt der Weg für den Fall, dass keine Bürgschaft zu bekommen ist.

Was vor dem Antrag geprüft gehört

Drei Fragen entscheiden: Wem gehört das Grundstück, welche Belastungen stehen im Grundbuch, und wie hoch ist der offene Betrag. Ein Grundbuchauszug kostet 10 bis 20 Euro und beantwortet die ersten beiden in wenigen Minuten.

Wer die Antwort nicht kennt, sollte das vor Vertragsschluss klären und nicht erst, wenn die Rechnung 60 Tage offen ist.

Die Eintragung hat außerdem eine Wirkung, die im Gesetz nicht steht: Sie wird von finanzierenden Banken bemerkt und bringt Bewegung in festgefahrene Zahlungsfragen.

Wichtig bleibt, dass die Hypothek nur sichert und nicht bezahlt. Der Werklohn muss weiter eingeklagt werden, die Sicherung sorgt nur dafür, dass am Ende etwas zu holen ist. Wird der Anspruch später abgewiesen, haftet der Unternehmer für den Schaden aus der Eintragung.

Deshalb gilt dieselbe Regel wie bei jedem Sicherungsmittel: Erst die Forderung prüfbar machen, dann sichern. Ein Aufmaß, eine geordnete Rechnung und der Nachweis der Abnahme oder der erbrachten Teilleistung sind die Grundlage, ohne die auch eine eingetragene Vormerkung wenig wert ist.