Wann ist ein Bauvertrag ein Verbraucherbauvertrag?

Zwei Merkmale müssen zusammenkommen

Auf der einen Seite steht ein Verbraucher, auf der anderen ein Unternehmer. Das allein genügt nicht. Der Auftrag muss den Bau eines neuen Gebäudes betreffen oder eine Umbaumaßnahme, die einem Neubau nahekommt. Wer eine Heizung tauschen oder ein Dach neu decken lässt, schließt einen gewöhnlichen Werkvertrag. Wer ein Haus schlüsselfertig oder in wesentlichen Teilen aus einer Hand bestellt, ist im Verbraucherbauvertrag. Die Grenze verläuft zwischen einzelnem Gewerk und Gesamtvorhaben, nicht zwischen kleinem und großem Betrag.

Was am Merkmal hängt

Der Verbraucherbauvertrag bringt drei Rechte mit, die es sonst nicht gibt. Der Unternehmer schuldet vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung, der Vertrag muss einen verbindlichen Fertigstellungstermin nennen, und der Verbraucher darf binnen 14 Tagen widerrufen. Dazu kommt eine Grenze für Abschlagszahlungen und ein Anspruch auf die Unterlagen, die für Behörden und Förderstellen gebraucht werden. Fehlt die Einordnung im Vertrag, gelten die Rechte trotzdem, denn sie hängen am Sachverhalt und nicht an der Bezeichnung.

Erhebliche Umbaumaßnahme

Der unbestimmte Begriff meint einen Eingriff, der das Gebäude in Konstruktion, Grundriss oder Nutzung wesentlich verändert. Ein Dachgeschossausbau mit neuer Statik und neuer Erschließung zählt dazu, das Erneuern von Bad und Küche in bestehenden Wänden dagegen nicht. Maßstab ist der Umfang des Eingriffs in die Substanz, nicht die Summe der Rechnung. Bei Zweifeln lohnt der Blick in die Leistungsbeschreibung: Wer dort Rohbauarbeiten, Statik und Bauantrag findet, liegt fast immer im Verbraucherbauvertrag.

Mehrere Verträge über dasselbe Haus

Wer die Gewerke einzeln vergibt, schließt viele Werkverträge und keinen Verbraucherbauvertrag. Das ist zulässig und für den Preis oft günstiger, kostet aber die Schutzrechte und verlagert die Koordination auf den Bauherrn. Umgekehrt macht ein künstlich aufgeteilter Vertrag mit demselben Unternehmer den Schutz nicht weg. Gerichte sehen auf den wirtschaftlichen Zusammenhang, nicht auf die Zahl der Unterschriften.

Was in den Vertrag gehört

Sinnvoll ist ein Satz, der die Einordnung ausspricht, und ein Verweis auf die beigefügte Baubeschreibung mit Datum. Beides kostet nichts und beendet den späteren Streit darüber, welche Fassung gemeint war. Dazu der Fertigstellungstermin als Datum, nicht als Dauer in Wochen.

Die Einordnung ist keine Formalie, sondern der Schalter für den halben Rechtsschutz des Bauherrn. Sie sollte deshalb vor der Unterschrift geklärt sein und nicht erst, wenn die erste Rate zu hoch erscheint oder ein Termin verstreicht, den niemand vereinbart hat. Der Blick in den Vertragskopf reicht dafür nicht aus, weil dort meist nur Bauvertrag steht.

Für Unternehmer gilt dasselbe in die andere Richtung: Wer ohne Baubeschreibung anbietet, liefert dem Kunden ein Widerrufsrecht, das mangels Belehrung 12 Monate und 14 Tage laufen kann. Ein Widerruf nach 8 Monaten Bauzeit ist wirtschaftlich kaum zu verkraften, und er scheitert nicht daran, dass der Bau schon steht.

Wer als Bauherr unsicher ist, prüft drei Fragen: Wird ein ganzes Gebäude geschuldet, ist der Auftragnehmer gewerblich tätig, und tritt der Auftraggeber privat auf. Dreimal ja bedeutet Verbraucherbauvertrag, unabhängig davon, was auf dem Deckblatt steht.