Muss der Bauherr das Abnahmeprotokoll unterschreiben?

Es gibt keine gesetzliche Pflicht

Das Gesetz kennt keine Form für die Abnahme. Sie kann mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Ein Protokoll ist deshalb ein Beweismittel, keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Wer nicht unterschreibt, verhindert die Abnahme nicht, wenn er sie zugleich durch Verhalten erklärt. Umgekehrt macht die Unterschrift unter ein Protokoll aus einer verweigerten Abnahme keine erteilte, wenn im Text steht, dass die Abnahme verweigert wird.

Was die Unterschrift tatsächlich bedeutet

Sie bestätigt, dass der Inhalt des Protokolls den Ablauf des Termins wiedergibt. Das ist nützlich für beide Seiten, denn ohne Protokoll steht später Aussage gegen Aussage. Wichtig ist deshalb weniger die Frage, ob unterschrieben wird, als die Frage, was im Protokoll steht. Wer unterschreibt, sollte vorher jede Zeile lesen und Ergänzungen handschriftlich eintragen, bevor er den Stift ansetzt.

Der Vorbehalt gehört ins Protokoll

Zwei Punkte müssen dort auftauchen, sonst gehen sie verloren. Erstens jeder bekannte Mangel mit Ort und Beschreibung, damit die Rechte auf Nacherfüllung und Minderung erhalten bleiben. Zweitens der Vorbehalt der Vertragsstrafe, falls eine vereinbart ist. Beides wirkt nur, wenn es bei der Abnahme erklärt wird. Ein Nachtrag zwei Tage später hilft nicht mehr.

Wenn der Bauherr die Unterschrift verweigert

Eine Weigerung ohne Angabe von Gründen ist gefährlich. Sie kann als konkludente Abnahme gewertet werden, wenn der Bauherr die Leistung gleichzeitig nutzt. Sinnvoller ist, den Grund zu nennen und schriftlich festzuhalten, welche wesentlichen Mängel der Abnahme entgegenstehen. Damit ist die Verweigerung berechtigt, und die Folgen der Abnahme treten nicht ein.

Was ein brauchbares Protokoll enthält

Datum, Uhrzeit, anwesende Personen, das abgenommene Gewerk, die Mängelliste mit fortlaufender Nummer, die Fristen zur Beseitigung und den Vorbehalt der Vertragsstrafe. Zwei Ausfertigungen, beide unterschrieben, jede Seite paraphiert. Der Aufwand liegt bei 20 Minuten.

In der Praxis scheitern Protokolle nicht an der Unterschrift, sondern an der Mängelliste. Wer Kratzer im Parkett schreibt, ohne den Raum zu nennen, hat nichts festgehalten.

Fotos gehören dazu. Sie kosten nichts, tragen ein Datum und ersetzen im Streit die Erinnerung an einen Termin, der 3 Jahre zurückliegt.

Wird kein Protokoll geführt, sollte der Bauherr noch am selben Tag eine Mail mit seiner eigenen Zusammenfassung senden. Ein unwidersprochenes Schreiben wiegt später schwer, weil es Datum, Inhalt und Empfänger belegt und niemand behaupten kann, es sei anders besprochen worden.

Bei größeren Vorhaben lohnt es, einen eigenen Sachverständigen zur Abnahme mitzunehmen. Die Kosten liegen je nach Aufwand bei 500 bis 1.500 Euro und stehen in keinem Verhältnis zu den Beträgen, die eine übersehene Abweichung im Bodenaufbau oder in der Dämmung auslöst.

Wichtig ist zuletzt die Reihenfolge: erst prüfen, dann protokollieren, dann unterschreiben. Wer in umgekehrter Reihenfolge arbeitet, hat die Beweislast bereits übernommen, bevor er den ersten Raum betreten hat.