Was ist eine Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme?

Wann sie stattfindet

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer verlangen, dass der Zustand der Leistung gemeinsam festgestellt wird. Der Besteller muss daran mitwirken. Bleibt er einem vereinbarten oder mit angemessener Frist angekündigten Termin fern, ohne dass er daran ohne eigenes Verschulden gehindert war, darf der Unternehmer die Feststellung allein vornehmen. Er hat sie dann mit Datum zu versehen, zu unterschreiben und dem Besteller eine Abschrift zu übermitteln.

Was sie bewirkt

Ist ein offenkundiger Mangel in der Feststellung nicht angegeben, wird vermutet, dass er nach der Feststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Diese Vermutung dreht die Beweislast um und ist der eigentliche Wert der Feststellung. Sie gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht sein kann, etwa ein Fehler in der Tragkonstruktion. Für Kratzer, Beschädigungen und Verschmutzungen wirkt sie dagegen zuverlässig.

Wie sie ausgeführt wird

Sinnvoll ist ein Rundgang mit Fotos, Raum für Raum, und eine Liste der festgestellten Zustände. Als Richtwert genügen 3 bis 5 Aufnahmen je Raum, bei Bädern und Fassaden mehr. Sie ist keine Mängelliste des Bestellers, sondern eine Beschreibung dessen, was vorhanden ist. Beide Seiten unterschreiben, jede erhält eine Ausfertigung. Der Aufwand liegt bei 2 bis 3 Stunden für ein Einfamilienhaus und ist damit deutlich geringer als der spätere Streit über die Frage, wann eine Beschädigung entstanden ist.

Der Unterschied zur Abnahme

Die Zustandsfeststellung ist keine Abnahme. Sie macht die Vergütung nicht fällig, sie lässt die Verjährung nicht beginnen, und sie überträgt die Gefahr nicht. Sie hält nur den Zustand fest. Wer sie mit einer Abnahme verwechselt, verliert Rechte auf beiden Seiten. Deshalb gehört in das Protokoll ausdrücklich der Satz, dass eine Abnahme damit nicht erklärt wird.

Was der Bauherr beachten sollte

Wer die Abnahme verweigert, sollte die Mängel konkret benennen und den Termin zur Zustandsfeststellung wahrnehmen. Fernbleiben führt zur einseitigen Feststellung, und die wirkt gegen ihn.

Wer die Feststellung erhält, sollte sie innerhalb von 7 Tagen prüfen und Abweichungen schriftlich widersprechen. Ein unwidersprochenes Protokoll wiegt später schwer.

Für Unternehmer ist die Feststellung besonders wertvoll, wenn der Bauherr das Objekt bereits nutzt. Ab dem Einzug entstehen Gebrauchsspuren, die sonst dem Bau zugerechnet werden.

Fotos sollten mit Datum und Uhrzeit gespeichert und unverändert archiviert werden. Ein nachbearbeitetes Bild verliert seinen Beweiswert. Bei einer Verjährungsfrist von 5 Jahren lohnt eine zweite Sicherung auf einem getrennten Datenträger.

Sinnvoll ist außerdem, den Zählerstand von Strom, Wasser und Wärme aufzunehmen. Er trennt Verbräuche der Bauzeit von denen der Nutzung und beendet eine häufige Nebenstreitigkeit.

Zu bedenken ist die Wechselwirkung mit der fiktiven Abnahme. Wer Mängel benennt, verhindert die fiktive Abnahme, muss dann aber mit der Zustandsfeststellung rechnen. Beides gehört zusammen und sollte in einem Termin erledigt werden, statt in zwei getrennten Vorgängen mit jeweils eigener Anreise und eigenem Protokoll.