Wann gilt eine Bauleistung als abgenommen?

Was die Abnahme rechtlich ist

Abnahme ist die körperliche Entgegennahme verbunden mit der Erklärung, die Leistung sei im Wesentlichen vertragsgemäß. Beides gehört zusammen. Wer die Schlüssel nimmt, aber ausdrücklich erklärt, nicht abzunehmen, nimmt nicht ab. Wer wochenlang schweigt und einzieht, nimmt in der Regel ab. Unwesentliche Mängel hindern die Abnahme nicht, sie werden vorbehalten. Wesentliche Mängel berechtigen zur Verweigerung, und dann bleibt der Vertrag im alten Zustand.

Vier Wege zur Abnahme

Die ausdrückliche Abnahme wird erklärt, meist im Protokoll. Die konkludente ergibt sich aus dem Verhalten, etwa durch Bezug, Nutzung und vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung. Die förmliche ist im Vertrag vereinbart und braucht einen Termin und ein Protokoll. Die fiktive tritt ein, wenn der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und der Besteller weder abnimmt noch mindestens einen Mangel benennt. Alle vier haben dieselbe Wirkung.

Die fünf Folgen

Mit der Abnahme wird die Vergütung fällig. Die Beweislast für Mängel geht auf den Besteller über. Die Gefahr des zufälligen Untergangs geht über, ein Sturmschaden trifft danach den Bauherrn. Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt, bei Bauwerken mit 5 Jahren. Und die Vertragsstrafe kann nur noch verlangt werden, wenn sie bei der Abnahme vorbehalten wurde. Dieser letzte Punkt wird am häufigsten vergessen.

Warum der Vorbehalt so wichtig ist

Wer bei der Abnahme Mängel kennt und sie nicht vorbehält, verliert die Rechte auf Nacherfüllung und Minderung für genau diese Mängel. Der Vorbehalt gehört deshalb ins Protokoll, mit Ort und Beschreibung. Er muss nicht juristisch formuliert sein. Ein Satz wie Kratzer in der Fensterbank Küche, Nachbesserung vorbehalten, genügt. Unbekannte Mängel bleiben davon unberührt, sie können später gerügt werden.

Wie ein Abnahmetermin ablaufen sollte

Sinnvoll sind zwei Personen, ein Zollstock, eine Taschenlampe und ein Aufmaßprotokoll. Der Rundgang dauert bei einem Einfamilienhaus 2 bis 4 Stunden. Wer schneller fertig ist, hat nicht geprüft, sondern besichtigt. Als Faustwert gelten 15 Minuten je Raum, bei Bad und Technikraum eher 30 Minuten.

Die Abnahme sollte nie unter Zeitdruck stattfinden und nie am Tag des Einzugs. Wer die Möbel vor der Tür stehen hat, nimmt jedes Protokoll an, das ihm vorgelegt wird.

Für Unternehmer lohnt der umgekehrte Rat: Eine förmliche Abnahme mit Protokoll schützt auch sie, weil sie den Zeitpunkt und den Zustand festhält.

Wird die Abnahme verweigert, hilft die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB. Sie hält den Zustand fest und verhindert, dass später über Schäden gestritten wird, die nach dem Termin entstanden sind. Erscheint der Bauherr trotz Einladung nicht, darf der Unternehmer die Feststellung allein treffen, und sie wirkt dann wie eine gemeinsame.

Der häufigste Fehler in der Praxis ist die Teilabnahme ohne Vereinbarung. Einzelne Gewerke werden nur abgenommen, wenn das im Vertrag steht, sonst bleibt es bei einer Abnahme für das gesamte Werk, und die Verjährung beginnt für alle Gewerke am selben Tag.