Kann trotz Mängeln abgenommen werden?

Wesentlich oder unwesentlich

Die Abnahme kann nur wegen wesentlicher Mängel verweigert werden. Wesentlich ist ein Mangel, wenn er die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt oder wenn die Beseitigung einen erheblichen Aufwand erfordert. Eine fehlende Silikonfuge ist unwesentlich, eine nicht funktionierende Heizung wesentlich. Die Grenze ist eine Wertungsfrage, und bei der Vielzahl kleiner Mängel kann auch die Summe erheblich werden.

Der Vorbehalt

Wer bei der Abnahme einen Mangel kennt und ihn nicht vorbehält, verliert für diesen Mangel die Ansprüche auf Nacherfüllung und Minderung. Der Vorbehalt gehört ins Protokoll, mit Ort und Beschreibung. Er muss nicht juristisch formuliert sein. Unbekannte Mängel bleiben unberührt, sie können auch später gerügt werden.

Die Vertragsstrafe

Eine vereinbarte Vertragsstrafe muss ebenfalls bei der Abnahme vorbehalten werden. Ohne Vorbehalt entfällt sie vollständig, auch wenn der Verzug unstreitig war. Dieser Punkt wird am häufigsten vergessen, weil er im Trubel des Termins untergeht. Ein Satz im Protokoll genügt, und er sollte vorbereitet sein.

Was die Abnahme trotz Mängeln bewirkt

Die Vergütung wird fällig, abzüglich eines Einbehalts wegen der vorbehaltenen Mängel. Die Beweislast geht über, die Gefahr wechselt, und die Verjährung von 5 Jahren beginnt. Wegen eines Mangels darf der Besteller in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten zurückbehalten.

Der praktische Ablauf

Rundgang mit Protokoll, Mängel mit fortlaufender Nummer, Ort und Beschreibung, Frist zur Beseitigung je Mangel, Vorbehalt der Vertragsstrafe, Unterschriften und je eine Ausfertigung.

Der Termin dauert bei einem Einfamilienhaus 2 bis 4 Stunden.

Wer schneller fertig ist, hat besichtigt und nicht geprüft.

Sinnvoll ist eine zweite Person und eine Taschenlampe, weil viele Abweichungen nur bei streifendem Licht sichtbar werden.

Fotos gehören zu jedem Punkt der Liste und tragen ein Datum.

Nach Beseitigung sollte jeder Punkt schriftlich abgehakt werden, denn ein offener Punkt ohne Erledigungsvermerk beschäftigt beide Seiten noch nach Jahren.

Für den Einbehalt gilt: Er richtet sich nach den vorbehaltenen Mängeln und nicht nach dem Gefühl. Wer wegen eines Mangels mit Beseitigungskosten von 2.000 Euro die gesamte Schlussrechnung zurückhält, gerät für den überschießenden Teil in Verzug.

Sinnvoll ist deshalb eine Schätzung der Beseitigungskosten je Position, direkt im Protokoll.

Sie muss nicht genau sein, sondern nachvollziehbar, und sie ordnet die Abrechnung für beide Seiten.

Zu bedenken ist zuletzt die Wechselwirkung mit der fiktiven Abnahme. Wer auf eine Abnahmeaufforderung nicht reagiert und keinen Mangel benennt, gilt nach Fristablauf als Abnehmender und kann weder Mängel vorbehalten noch die Vertragsstrafe sichern. Eine Reaktion innerhalb der gesetzten Frist ist deshalb Pflichtprogramm und dauert 30 Minuten.

Es genügt, einen konkreten Mangel schriftlich zu benennen oder den Termin wahrzunehmen. Beim Verbraucher wirkt die Frist ohnehin nur, wenn der Betrieb auf die Folgen hingewiesen hat.

Eine Reaktion innerhalb der gesetzten Frist ist deshalb Pflichtprogramm und dauert 30 Minuten.