Was ist eine fiktive Abnahme und wann tritt sie ein?

Die drei Voraussetzungen

Erstens muss die Leistung fertiggestellt sein. Ein Bau mit offenen Restleistungen ist es nicht. Zweitens muss der Unternehmer eine Frist zur Abnahme setzen, und sie muss angemessen sein. Bei einem Einfamilienhaus gelten 10 bis 14 Tage als angemessen, bei einzelnen Gewerken auch weniger. Drittens darf der Besteller innerhalb der Frist nicht abnehmen und keinen Mangel benennen. Nennt er auch nur einen, tritt die Wirkung nicht ein, selbst wenn der Mangel unwesentlich ist.

Warum ein einziger Mangel genügt

Der Gesetzgeber wollte den Bauherrn nicht zwingen, die Mängelliste vollständig zu haben. Es reicht, dass er einen Mangel bezeichnet und damit erklärt, die Leistung nicht als vertragsgemäß zu billigen. Die Bezeichnung muss den Mangel erkennbar machen, allgemeine Unzufriedenheit genügt nicht. Ein Satz wie die Tür im Bad schleift am Boden ist ausreichend, der Satz die Arbeit gefällt mir nicht dagegen nicht.

Die Belehrung beim Verbraucher

Ist der Besteller Verbraucher, tritt die fiktive Abnahme nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Fristsetzung auf die Folgen hingewiesen hat. Der Hinweis muss in Textform erfolgen und erklären, dass die Abnahme als erfolgt gilt, wenn keine Mängel benannt werden. Fehlt er, läuft die Frist ins Leere. Das ist der häufigste Grund, warum sich Unternehmer auf die Wirkung berufen und damit scheitern.

Was die fiktive Abnahme bewirkt

Sie hat dieselben Folgen wie jede andere Abnahme: Fälligkeit der Vergütung, Übergang der Beweislast und der Gefahr, Beginn der Verjährung mit 5 Jahren bei Bauwerken. Ein Unterschied besteht bei der Vertragsstrafe. Da kein Termin stattfindet, kann der Bauherr sie nicht vorbehalten, und sie ist damit verloren. Wer eine Vertragsstrafe vereinbart hat, sollte deshalb auf die Fristsetzung reagieren.

Die richtige Reaktion des Bauherrn

Wer eine Abnahmeaufforderung erhält, hat zwei sinnvolle Wege. Entweder er nimmt den Termin wahr und protokolliert, oder er benennt innerhalb der Frist schriftlich mindestens einen konkreten Mangel. Beides dauert 30 Minuten und verhindert, dass der Bau als gebilligt gilt.

Untätigkeit ist die einzige Reaktion, die sicher zum Nachteil führt. Sie kostet die Beweislast und den Vorbehalt der Vertragsstrafe in einem Zug.

Für Unternehmer ist die Fristsetzung ein wirksames Mittel gegen Verschleppung. Sie sollte per Einschreiben oder Mail mit Lesebestätigung erfolgen und den Hinweis wörtlich enthalten.

Läuft die Frist fruchtlos ab, empfiehlt sich zusätzlich eine gemeinsame Zustandsfeststellung, weil sie den Bauzustand am Stichtag dokumentiert und spätere Schäden zuordnet. Sie ist formlos möglich und braucht nur Datum, Beschreibung und die Unterschrift beider Seiten.

Streit entsteht meist nicht über die Frist, sondern über die Fertigstellung. Wer als Bauherr bestreitet, dass fertiggestellt wurde, sollte das ausdrücklich schreiben, denn ohne Fertigstellung greift die gesamte Regelung nicht, egal wie lange die Frist war.