Welche Angaben muss eine Baubeschreibung enthalten?

Der Pflichtinhalt im Überblick

Verlangt sind allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Angaben zu Baustoffen und Bauweise sowie zur Haustechnik. Dazu Qualitätsmerkmale, die der Bau erfüllen soll, Angaben zum Energiestandard, zum Schallschutz und zum Brandschutz. Schließlich der Zeitpunkt der Fertigstellung oder, wenn er noch nicht feststeht, die Dauer der Bauausführung. Fehlt eines dieser Stücke, ist die Beschreibung unvollständig.

Warum die Lücke zulasten des Unternehmers geht

Bleibt die Baubeschreibung an einer Stelle offen, wird der Vertrag nicht unwirksam. Die Lücke wird ausgelegt, und zwar zugunsten des Bestellers. Wer den Bodenaufbau nicht beschreibt, schuldet den Aufbau, den ein Bauherr bei diesem Preis erwarten durfte. Diese Regel macht schwammige Formulierungen teuer. Ausdrücke wie hochwertig, marktüblich oder nach Wahl des Unternehmers beschreiben nichts und werden im Streit gegen den ausgelegt, der sie geschrieben hat.

Zeitpunkt der Übergabe

Die Beschreibung muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform vorliegen. Rechtzeitig heißt: mit Zeit zum Lesen, nicht am Tisch beim Unterschreiben. In der Praxis genügt der Versand ein paar Tage vorher, dokumentiert über Mail mit Anhang und Datum. Wird sie erst beim Termin gereicht, beginnt der Streit über die Rechtzeitigkeit, und der kostet mehr als der Aufwand des früheren Versands.

Was aus der Beschreibung Vertragsinhalt wird

Die Angaben werden Inhalt des Vertrags, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren. Deshalb gehört die Beschreibung als Anlage in den Vertrag, mit Datum und Seitenzahl, und nicht als loses Papier in die Mappe. Wer später ändert, ändert schriftlich und benennt die ersetzte Fassung. Zwei Fassungen ohne Datum sind die häufigste Ursache dafür, dass am Ende niemand mehr sagen kann, was geschuldet war.

Prüfliste vor der Unterschrift

Fünf Punkte fallen erfahrungsgemäß am häufigsten aus: Bodenaufbau, Schallschutzwerte, Fensterqualität, Anzahl und Lage der Steckdosen sowie die Frage, wer Erdaushub und Bauschutt entsorgt. Wer diese fünf im Text findet, hat die typischen Nachtragsquellen entschärft.

Eine gute Baubeschreibung liest sich langweilig und ist 15 bis 30 Seiten lang, weil sie Zahlen und Normbezeichnungen statt Adjektive verwendet. Eine gefährliche passt auf 3 Seiten, klingt gut und lässt genau die Punkte offen, an denen später Geld fließt.

Der Aufwand, sie vor der Unterschrift durchzugehen, liegt bei 2 Stunden. Ein einziger ungeklärter Bodenaufbau kostet im Nachtrag schnell 4.000 Euro, ein nicht vereinbarter Schallschutz ein Vielfaches davon, weil er sich nachträglich kaum herstellen lässt.

Sinnvoll ist, die Beschreibung mit dem Angebotspreis nebeneinanderzulegen und bei jeder Position zu fragen, woran man merken würde, dass sie nicht erfüllt ist. Was sich nicht messen lässt, ist keine Leistungsbeschreibung, sondern eine Absichtserklärung. Diese Probe dauert je Position keine 2 Minuten und findet zuverlässig die Stellen, an denen der Unternehmer sich einen Spielraum offengelassen hat.