Was ändert sich, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde?

Was Arglist bedeutet

Arglistig handelt, wer einen Mangel kennt oder für möglich hält und ihn bewusst verschweigt, obwohl er weiß, dass der andere ihn für erheblich hält. Fahrlässige Unkenntnis genügt nicht, auch grobe Fahrlässigkeit reicht nicht aus. Erforderlich ist positive Kenntnis oder billigende Inkaufnahme. Diese Schwelle ist der Grund, warum die meisten Arglistvorwürfe scheitern.

Die Fristen bei Arglist

Statt der 5 Jahre ab Abnahme gilt die Regelverjährung von 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Besteller vom Mangel und von der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat. Die Höchstfrist beträgt 10 Jahre ab Entstehung des Anspruchs, unabhängig von Kenntnis. Damit können Ansprüche noch 8 Jahre nach Abnahme durchsetzbar sein.

Haftungsausschlüsse wirken nicht

Eine vertragliche Verkürzung der Verjährung, ein Haftungsausschluss oder eine Erledigungsklausel wirken bei Arglist nicht. Das gilt auch für die verkürzte Frist von 4 Jahren nach VOB Teil B. Ebenso wenig schützt eine vorbehaltlose Abnahme, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde, denn dann konnte der Besteller ihn nicht kennen.

Der Organisationsmangel

Bei Unternehmen wird Arglist auch dann angenommen, wenn die Ausführung so organisiert ist, dass Mängel nicht auffallen konnten und die Leistung ohne jede Kontrolle als mangelfrei ausgegeben wird. Dieser Gesichtspunkt trifft vor allem Betriebe, die verdeckte Bauteile ohne Eigenkontrolle schließen. Eine dokumentierte Eigenkontrolle schützt davor.

Was Bauherren daraus mitnehmen sollten

Der Vorwurf ist schwer zu beweisen und sollte nicht leichtfertig erhoben werden.

Belastbar wird er, wenn sich zeigt, dass ein Mangel während der Ausführung sichtbar war und verdeckt wurde.

Fotos aus der Bauzeit sind dafür das wichtigste Mittel, besonders von verdeckten Bauteilen vor dem Verschließen.

Ein Foto je Bauabschnitt genügt und kostet keine Minute.

Für Betriebe ist die Lehre einfach: Wer einen Fehler bemerkt, sollte ihn benennen und beheben.

Ein offen angesprochener Fehler kostet die Nachbesserung, ein verschwiegener kostet 10 Jahre Haftung und jede vertragliche Absicherung.

Eine dokumentierte Eigenkontrolle ist deshalb mehr als Qualitätssicherung. Sie ist der Nachweis, dass die Ausführung überhaupt geprüft wurde, und sie widerlegt den Vorwurf des Organisationsmangels.

Der Aufwand liegt bei wenigen Minuten je Bauabschnitt: ein Foto, ein Datum, ein Name.

Bei verdeckten Bauteilen wie Abdichtungen, Bewehrung und Leitungen ist sie besonders wichtig, weil sich der Zustand nach dem Verschließen nicht mehr feststellen lässt. Eine Aufnahme je Abschnitt, mit Datum und Ortsangabe, genügt vollständig und ist in wenigen Sekunden gemacht.

Für Bauherren gilt dasselbe in die andere Richtung. Wer während der Bauzeit selbst fotografiert, hat im Streit eine unabhängige Quelle und muss sich nicht auf die Unterlagen der Gegenseite verlassen.

Ein Rundgang je Woche mit 10 Aufnahmen genügt und kostet 15 Minuten. Über eine Bauzeit von 12 Monaten entstehen so rund 500 Aufnahmen, die im Streit jede Erinnerung ersetzen.