Wer haftet für Altlasten im Baugrund?

Wer ordnungsrechtlich haftet

Zur Sanierung verpflichtet sind der Verursacher, dessen Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt. Die Behörde kann auswählen, wen sie in Anspruch nimmt, und wählt regelmäßig denjenigen, der leistungsfähig und erreichbar ist. Das ist in aller Regel der Eigentümer. Er kann anschließend beim Verursacher Rückgriff nehmen, trägt aber das Risiko, dass dieser nicht mehr existiert.

Die Grenzen der Eigentümerhaftung

Die Haftung des Eigentümers ist der Höhe nach begrenzt, wenn er beim Erwerb keine Kenntnis von der Verunreinigung hatte und auch keine haben musste. Wer dagegen die frühere Nutzung kannte, etwa eine Tankstelle, eine Schlosserei oder eine Deponie, kann sich nicht auf Unkenntnis berufen. Deshalb ist die Recherche der Vornutzung vor dem Kauf keine Kür.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Einsicht in das Altlastenkataster bei der zuständigen Behörde, Recherche der historischen Nutzung über Adressbücher und Luftbilder sowie ein Bodengutachten mit Analytik. Das Bodengutachten kostet 1.500 bis 3.000 Euro, Analysen je Probe 150 bis 400 Euro. Gemessen an den Sanierungskosten, die schnell sechsstellig werden, ist das eine geringe Summe.

Der Kaufvertrag

Ein Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag ist üblich, wirkt aber nicht bei arglistigem Verschweigen. Kennt der Verkäufer eine Verunreinigung und schweigt, haftet er trotz Ausschluss. Sinnvoll ist eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung zum Zustand des Bodens, denn sie geht dem Haftungsausschluss vor. Ein Satz im Vertrag verändert die Rechtslage vollständig.

Was beim Aushub zu tun ist

Auffälliger Boden, Geruch oder Fremdbestandteile sollten sofort zur Unterbrechung führen.

Beprobung und Einstufung entscheiden über den Entsorgungsweg und über die Kosten.

Unbelasteter Aushub kostet 10 bis 25 Euro je Tonne, belastetes Material ein Vielfaches davon.

Wer weiterbaggert und mischt, macht aus einer kleinen Menge belasteten Materials eine große.

Deshalb gilt die einfache Regel: erst trennen und beproben, dann abfahren.

Für Bauherren lohnt zuletzt der Blick auf die Anzeigepflicht. Wer eine Verunreinigung entdeckt, muss die Behörde informieren, und ein Verschweigen verschärft die eigene Lage.

Die Anzeige führt nicht automatisch zu einer Sanierungsanordnung. Häufig genügt der Austausch des belasteten Materials im Bereich des Aushubs, und das Vorhaben läuft weiter.

Wer dagegen verschweigt und später auffällt, verliert die Möglichkeit, den Umfang der Maßnahme mitzugestalten, und trägt zusätzlich das Risiko eines Bußgeldes.

Für die Kalkulation sollte bei Grundstücken mit gewerblicher Vornutzung von vornherein eine Reserve eingeplant werden. Ein Ansatz von 10 bis 20 Euro je Kubikmeter Aushub für den Mehraufwand ist ein realistischer Startwert.

Bei einer Baugrube mit 300 Kubikmetern Aushub entspricht das einer Reserve von 3.000 bis 6.000 Euro, die sich im günstigen Fall nicht auswirkt. Wer sie nicht einplant, muss mitten im Aushub über die Finanzierung verhandeln, und das kostet zusätzlich Bauzeit.