Wann ist Bauverzug ein ersatzfähiger Schaden?

Es braucht eine Vertragsfrist

Ein Bauzeitenplan ohne ausdrückliche Vereinbarung als verbindlich ist eine Ablaufplanung und keine Frist. Wird er überschritten, entsteht kein Verzug. Erforderlich ist ein als verbindlich vereinbarter Termin, entweder als Kalenderdatum oder als Frist ab einem benannten Ereignis. Beim Verbraucherbauvertrag ist ein verbindlicher Fertigstellungstermin ohnehin Pflichtinhalt.

Der Unternehmer muss den Verzug zu vertreten haben

Verzögerungen aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, verschieben die Frist. Dazu zählen fehlende Mitwirkung des Bauherrn, angeordnete Änderungen und außergewöhnliche Witterung. Voraussetzung ist, dass er die Behinderung unverzüglich anzeigt und die Auswirkung darlegt. Ohne Anzeige bleibt es bei der alten Frist. Eine Anzeige mit Datum, Grund und geschätzter Dauer genügt und ist in 10 Minuten geschrieben.

Der konkrete Schaden

Ersatzfähig ist der Schaden, der nachgewiesen wird. Typisch sind doppelte Wohnkosten, also Miete und Zinsen parallel, Lagerkosten für Möbel, Bereitstellungszinsen und Kosten einer verlängerten Zwischenfinanzierung. Nicht ersatzfähig sind entgangene Freizeit, Ärger und pauschale Ansätze. Wer Belege sammelt, bekommt Ersatz; wer schätzt, bekommt nichts.

Die Vertragsstrafe als Alternative

Eine vereinbarte Vertragsstrafe fällt ohne Schadensnachweis an. Sie setzt Verschulden und den Vorbehalt bei der Abnahme voraus. In vorformulierten Bedingungen ist sie auf höchstens 5 Prozent der Auftragssumme zu begrenzen, sonst ist die Klausel insgesamt unwirksam. Übliche Tagessätze liegen bei 0,1 bis 0,2 Prozent je Werktag.

Was Bauherren praktisch tun sollten

Belege sammeln, sobald die Frist überschritten ist: Mietvertrag, Zinsabrechnung, Lagerrechnung.

Dazu eine schriftliche Mahnung mit Hinweis auf die Vertragsfrist.

Und den Vorbehalt der Vertragsstrafe im Abnahmeprotokoll, weil sie sonst vollständig entfällt.

Für Betriebe lohnt eine konsequente Anzeige jeder Behinderung, auch der offensichtlichen.

Ohne Anzeige lässt sich die Verschiebung der Frist später kaum belegen, und das Bautagebuch allein reicht selten aus.

Sinnvoll ist ein kurzes Standardschreiben mit drei Feldern für Datum, Grund und voraussichtliche Dauer. Es lässt sich in jedem Bauvorhaben wiederverwenden und kostet je Fall keine 10 Minuten.

Für beide Seiten gilt zuletzt, dass ein Termin nur so verlässlich ist wie die Kette davor. Ein Verzug von 3 Wochen im Rohbau setzt sich ungebremst bis zur Fertigstellung fort, wenn niemand nachsteuert.

Deshalb sind Zwischentermine mit eigener Prüfung wirksamer als jede Vertragsstrafe. Sie wirken während der Bauzeit, während die Strafe erst nach dem Schaden greift.

Ein Zwischentermin je Bauabschnitt genügt, und die Prüfung dauert selten länger als 1 Stunde.

Für die Beweisführung bleibt das Bautagebuch das wichtigste Mittel. Es hält Wetter, anwesende Personen, ausgeführte Arbeiten und jede Behinderung mit Uhrzeit fest.

Ohne diese Aufzeichnungen lässt sich ein Verzug von mehreren Wochen später nicht mehr in einzelne Ursachen zerlegen, und die Zuordnung entscheidet über den gesamten Anspruch. Der Aufwand liegt bei 10 Minuten je Arbeitstag.