Wann ist eine Bauleistung mangelhaft?

Die vereinbarte Beschaffenheit

An erster Stelle steht, was die Parteien vereinbart haben. Grundlage sind Bauvertrag, Leistungsverzeichnis, Baubeschreibung und alle Anlagen. Weicht die Ausführung davon ab, ist sie mangelhaft, auch wenn sie technisch einwandfrei ist. Wer eine Fliese in einem anderen Format einbaut als beschrieben, liefert einen Mangel, selbst wenn das Ergebnis besser aussieht. Deshalb ist die Genauigkeit der Beschreibung so entscheidend.

Die vorausgesetzte Verwendung

Fehlt eine Vereinbarung, kommt es auf die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung an. Ein Bodenbelag in einer Werkstatt muss anderes aushalten als in einem Schlafzimmer. Wer dem Unternehmer die Nutzung mitteilt, macht sie zum Vertragsinhalt. Wer sie verschweigt, kann sich später nicht darauf berufen. Ein Satz im Auftrag über die vorgesehene Nutzung genügt.

Die übliche Beschaffenheit

Auf der dritten Stufe gilt, was bei Werken der gleichen Art üblich ist und was der Besteller erwarten darf. Hier kommen die anerkannten Regeln der Technik ins Spiel. Sie sind der Mindeststandard, und ihre Nichteinhaltung ist regelmäßig ein Mangel. Umgekehrt bedeutet die Einhaltung nicht automatisch Mangelfreiheit, wenn eine höhere Beschaffenheit vereinbart war.

Die anerkannten Regeln der Technik

Sie sind nicht identisch mit den Normen. Eine Norm gibt sie wieder, kann aber veraltet sein oder von der Praxis überholt werden. Maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt der Abnahme, nicht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ändern sich die Regeln während der Bauzeit, muss der Unternehmer den Besteller darauf hinweisen und ihm die Entscheidung überlassen.

Was kein Mangel ist

Übliche Alterung, Verschleiß und Erscheinungen, die bei fachgerechter Ausführung unvermeidbar sind, etwa feine Schwindrisse im Putz innerhalb der Toleranzen.

Ebenso wenig ist eine reine Geschmacksfrage ein Mangel, solange die vereinbarte Beschaffenheit eingehalten ist.

Für Bauherren lohnt es, bei jeder Beanstandung zuerst in die Baubeschreibung zu sehen.

Dort steht in der Regel, ob eine Abweichung vorliegt, und das entscheidet über den weiteren Weg.

Für Betriebe lohnt der Hinweis auf Bedenken, wenn eine Vorleistung oder eine Anweisung Probleme erwarten lässt.

Ein schriftlicher Bedenkenhinweis vor der Ausführung kostet 10 Minuten und kann die Haftung vollständig entfallen lassen.

Er muss die Bedenken konkret benennen, die Folgen beschreiben und dem Besteller die Entscheidung überlassen. Ein allgemeiner Vorbehalt wirkt nicht.

Typische Anlässe sind ein unebener Untergrund vor dem Belagsaufbau, eine zu geringe Restfeuchte des Estrichs oder eine vom Bauherrn gewünschte Ausführung, die von den anerkannten Regeln abweicht.

Bleibt der Besteller nach dem Hinweis bei seiner Anweisung, trägt er das Risiko, und der Betrieb ist frei. Ohne Hinweis haftet er trotz fremder Anweisung.

Für Bauherren ist wichtig, dass ein Bedenkenhinweis kein Vorwand ist, sondern eine gesetzliche Pflicht des Betriebs. Wer einen erhält, sollte ihn ernst nehmen und die Entscheidung schriftlich treffen.

Ein Termin von 30 Minuten mit dem Planer klärt in aller Regel, ob die Bedenken tragen. Bei Estrich betrifft das meist die Restfeuchte, die je nach Aufbau nach 4 bis 8 Wochen erreicht ist und vor dem Belag gemessen werden muss.