Wann kann ein Bauvertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden?

Was ein wichtiger Grund ist

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung nicht zugemutet werden kann. Anerkannt sind schwere Vertragsverstöße wie beharrliche Zahlungsverweigerung, endgültige Leistungsverweigerung, gravierende Mängelhäufung oder das Vortäuschen von Leistungsständen. Eine einzelne verspätete Abschlagszahlung genügt nicht, ebenso wenig ein Streit über einen Nachtrag. Maßstab ist immer die Zumutbarkeit für die verbleibende Bauzeit, nicht der Ärger über einen Vorgang.

Die Abmahnung als Regelfall

Vor der Kündigung ist grundsätzlich eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen. Sie muss konkret benennen, was verlangt wird, und ein Datum nennen. Entbehrlich ist sie nur, wenn die Abhilfe erkennbar aussichtslos ist oder die Fortsetzung aus besonderen Gründen unzumutbar wäre. Wer ohne Abmahnung kündigt, trägt dafür die Beweislast und verliert in aller Regel. Die Fristsetzung ist deshalb keine Höflichkeit, sondern die eigentliche Weichenstellung.

Die Frist für die Kündigung selbst

Die Kündigung muss binnen angemessener Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes erklärt werden. Wer den Grund kennt und weiterbauen lässt, gibt zu erkennen, dass ihm die Fortsetzung zumutbar ist. Als Orientierung gelten 2 bis 4 Wochen, abhängig vom Umfang der nötigen Prüfung. Bei komplexen Sachverhalten darf die Prüfung länger dauern, muss aber nachvollziehbar betrieben werden.

Teilkündigung eines abgrenzbaren Teils

Die Kündigung kann auf einen abgrenzbaren Teil der Leistung beschränkt werden. Das ist häufig die klügere Wahl, weil sie den Bau nicht insgesamt anhält. Abgrenzbar ist ein Teil, der eigenständig abgenommen und abgerechnet werden kann, etwa ein einzelnes Gewerk oder ein Bauabschnitt. Auch die Teilkündigung braucht die Schriftform und die vorherige Fristsetzung.

Die Abrechnung nach der Kündigung

Abgerechnet wird die bis zur Kündigung erbrachte Leistung. Der Unternehmer hat Anspruch auf die anteilige Vergütung, der Besteller auf Ersatz der Mehrkosten der Fertigstellung, wenn er berechtigt gekündigt hat.

Beide Seiten sollten unmittelbar nach der Kündigung den Leistungsstand gemeinsam feststellen. Ohne diese Feststellung wird die Abrechnung zu einem Streit über Schätzungen, den kein Gericht in vertretbarer Zeit auflösen kann.

Der Aufwand für einen Feststellungstermin liegt bei 3 bis 4 Stunden und braucht ein Aufmaß, Fotos und eine Liste der eingebauten Materialien.

Wer als Bauherr kündigt, sollte vorher die Fertigstellung organisieren. Ein Nachfolger braucht 4 bis 8 Wochen Vorlauf, und eine offene Baustelle über den Winter kostet mehr als jede Verzögerung durch den alten Unternehmer.

Wer als Unternehmer kündigt, sollte den Bauzustand sichern und die Baustelle geordnet übergeben. Wer Werkzeug und Material einfach abzieht, riskiert eigene Schadensersatzpflichten, auch wenn die Kündigung berechtigt war. Offene Gruben, ungesicherte Gerüste und lose Abdeckungen fallen weiterhin unter die Verkehrssicherungspflicht.